- 大公报：内地楼市正处深度博弈
中新网5月27日电 香港《大公报》日前刊文《内地楼市正处深度博弈》说，种种迹象表明，房地产市场仍处深度博弈状态。高房价的“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，关键在于去年放贷的财政刺激贷款中流入房地产业的资金，能否从房市中被政府“挤出来”。
文章摘编如下：
在“国十条”出台后，大陆楼市的疯涨暂时得到抑制，虽然各地楼房的成交量大幅下降，但楼价仍未出现大面积的下跌。尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓，但人们也发现，不少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗道”五花八门，种种迹象均表明，房地产市场仍处深度博弈状态。高房价的“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，关键在于去年放贷的贷款中流入房地产业的资金，能否从房市中被政府“挤出来”。
来自中原地产研究中心统计数据显示，在“国十条”颁布后，京、沪、穗、深、津五大城市二手房挂牌量环比增幅分别为四十九、三十、十七、二十五和十六个百分点。截止五月五日，五大城市二手房成交量与新政前一周相比回落约五成一至九成四。而国家统计局数据显示，四月份，全国七十个大中城市房屋销售价格同比仍上涨12.8个百分点。在国务院出台严格控制部分城市房地产价格上涨的通知后，房价为何未见明显回落？
国家统计局发言人盛来运分析，四月份前半个月全国各地的房地产价格仍然是继续上涨，而且成交量比较大。国务院政策在四月十七日出台后，后半个月整个房地产市场处在观望状态，但受前半个月的影响，房地产价格环比还是走高。
其实，房价仍处高位的主要原因是去年投入房地产的贷款仍然给房地产商们以充足的“水源”支撑。从银行借来的钱，加上卖房的所得，使这些房地产商足以在相当一段时间内支撑高房价。
从内容上看，“国十条”政策的主要打击对象为房屋的买方市场，而不是供方市场。房地产抵押贷款的收紧是上一轮房价调整的主要原因，这一次也将同样发挥作用。二○○七年，政策收紧促使房地产抵押贷款增长率降低了三分之二，使当年房价应声大跌。今年一季度，房地产抵押贷款同比增速高达五成三，如果几个月后也降低三分之二至十八个百分点左右，由此引发的房价跌幅至少会超过一成。
另外，近年来房地产买家的杠杆率越来越明显，使得抵押贷款收紧的效果愈加显著。二○○七年，房地产抵押贷款余额增加了五千一百四十亿元，而房地产销售总额为二万五千五百多亿元，融资率仅为百分之二十。到了去年，这一比率攀升至四十七。这意味着房地产买家近期的杠杆率超过了上一周期。
目前京、沪、广、深等大城市的新楼盘预定量，较新政前下降了六成以上，此外还有大量此前已预定的客户纷纷选择违约、退房。
畸高的房价决非是供不应求的结果，而是源于大量的囤积和炒作。根据中国社科院数据，全国六百多个城市共有闲置房六千五百四十万套间，在建房有一千二百五十万套间，如果以每套间三人居住的话，闲置房和在建房相加共有七千七百九十万套，可供2.6亿人口居住。而按目前中国城市化率四成五计算，城镇人口也仅为5.85亿，闲置率可达到百分之四十以上。
据不少专家们分析，为防止经济进一步走弱，政府最多允许房价下降三成。前两年的贷款余额剧增13.8万亿人民币，增幅达五成二，同期名义GDP仅上升二成六，如果房价降幅过大，将可能使巨额贷款迅速沦为坏账。
另外，一旦价格下降，金融系统中残余的过多流动性也可能为需求提供支撑。就宏观形势而言，房价回调三成五以上几乎是不可能的。假设二○○七年的价格峰值能够持续，房价将下调二成左右。即便如此，大量一线城市的房价跌幅仍有可能超过三成，比上一轮调整幅度大很多。
综合目前中国房地产的闲置率、房价收入比及租售比，房地产市场的泡沫已相当严重�！陡２妓埂菲莱銎叽蠼谘矍暗慕鹑谂菽�，中国的房地产市场位居第二。从历史经验教训看，一九九三年日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达六千亿美元；香港房地产在一九九七年十月开始，经历了长达六十八个月的泡沫破裂，整体楼价累积跌幅高达六成五；美国房地产市场导致金融危机的前鉴不远，我们必须引以为诫。(鲁力)
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【编辑:官志雄】 |
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