- "限外令"解禁 北京高端住宅期待"老外"购买
●新闻背景●
2009年1月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、规委等九部门联合下发《关于贯彻国发办(2008)131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(业界简称京43号文或京15条)，公布了15条促进房地产业健康发展的重要新政。该文件被看作是北京市政府为贯彻落实国务院发布的2008(131号)文件稳定楼市宗旨的积极回应，而京15条对2009年暂�！跋尥饬睢钡南喙靥跷�，引起业内尤其是视外籍人士为目标客群的诸多高端住宅项目的广泛关注。
●信息反馈●
高端住宅市场活跃程度增加
外资购房出手者仍是少数
暂缓“限外令”的新政出台一个月，市场对此反应是怎样的呢？
结合北京中原、链家地产、亚豪机构等中介及代理机构的市场监控数据表明，“限外令”暂停后的近一个多月时间，境外人士购房及咨询量正有所增加。研究数据表明，外籍人士关注点主要集中在以下区域，首先是顺义中央别墅区及后沙峪附近的一些中高端别墅项目，如长实誉天下、龙湾和院、龙湖·滟澜山等；其次是以CBD、国门区和朝青板块为主的东三、四环周边高端公寓，如凤凰城、昆仑公寓、星河湾、阳光上东等；此外还有望京及亚奥等外籍人士居住相对集中的区域项目，如东湖湾、远洋万和城， 以及刚刚上市的合生·麒麟社等。据了解，仅春节期间，北京在售商品住宅中单价最贵的盘古大观就实现了认购6套、认购额近4亿元的不俗业绩，一定程度上也显示了“限外令”松绑后的刺激效果。
同时，高端二手房市场近期也呈现出一定活跃态势�！拔野壹摇蓖臣葡允�，春节期间，境外人士(含港、澳、台)的购房委托量比去年同期增加了118%，他们主要感兴趣的物业是高档二手公寓和二手别墅，经济实力较强的买家对四合院也表现出了浓厚兴趣。
北京星河湾销售负责人表示，“之前积累的客户和最近一些外籍人士表示出强烈的购买意愿，未来一段时间内应该可以促成成交�！倍衬艿夭窭剐≌蜃芫硗豕闵平邮懿煞檬币脖硎�，鲁能地产开发的另一别墅项目优山美地大概有1/3的房源都是来自于外资购买的，从这个比例来看还是不小的，“限外令”暂停以后，应该会给更多的外国人士提供机会。
据了解，星河湾、山水文园、阳光上东等海外购买客群较多的楼盘，目前已经做好接待外籍人士购买楼盘的准备。而顺义别墅项目长实誉天下背景为香港开发商，这次“限外令”松绑对于他们来说更是个“喜讯”。据长江实业执行董事郭子威介绍，誉天下二期预计今年5月份开售，开售之前，开发商将会在香港进行项目展览，把“限外令”松绑的利好信息进行广泛传达，力争吸纳更多港澳台客群在京购房。
尽管“限外令”松绑为已经降到“冰点”的市场信心带来一定温暖，但一些专家指出，“限外令”松绑后虽然外籍人士购房咨询量不断增加，但是真正决定出手者目前看来仍然不多，依然存在很强观望情绪。同时受到金融�；跋�，海外购房群体在资金运转和投资风险上也存在困难和顾虑，这都会让外资购房的实际效果打上折扣。
●市场现实●
“限外令”松绑有助盘活高端住宅市场
据亚豪机构统计数据显示，截至2009年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上的项目共110个，这些项目已取得预售许可的待售套数累计26483套，待售面积354.4万平方米，存量高端住宅的套数、面积分别占北京目前总存量二成左右。
虽然存量高端住宅的市场占比较低，但由于其较高的销售价格，使得其存量销售额达到了844亿元，而2008年全年北京完成房地产开发投资仅为1908.7亿元，与之相比，高端住宅市场沉积的资金占到了2008年总投资额的44%。
世邦魏理仕华北区研究部董事覃晓梅介绍，“2005年外国人占高端住房成交的比例能占到20%甚至30%以上。而2007年底，外国的买家比例迅速下降到2.1%。种种限制下，2008年高端住宅中外资的购买比例仅在2%左右�！�
●历史回顾●
2006年7月，原建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格境外机构和境外个人购房管理。2007年2月，北京市建委等五部门发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确规定一人只能购买一套住宅。受此影响，购房客群以外籍和港澳台人士为主的北京高端住宅市场遭受严重打击，虽处于2007年旺市背景下，销量仍然暴跌，至2008年的低迷市况，销量更是一蹶不振。
随着国际金融环境的不断恶化及国内经济形势的日益严峻，原本对房地产市场的严控政策也出现了松动。在国务院救市政策的带动下，2009年春节前“限外令”的解禁，首开全国地方政府救市的先河，也给京城高端住宅市场带来了利好。至此，长达近两年的限外政策宣告暂缓。
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