- 深圳楼市六大猜想：重开购房入户 学者一致说不
在刚闭幕的省十一届人大二次会议上,省建设厅透露广东有条件的城市将放宽购房入户政策。紧接着,省委副书记、深圳市委书记刘玉浦在深圳代表团分组讨论中表示个人反对购房入户,对购房退税政策则“可以研究”。此前两天,深圳市长许宗衡也在接受采访时表示,对是否放开购房入户将作非常理性的研究,不会草率作出决定。
购房入户、购房退税……深圳楼市还有多少利好可以期待?本报带着六大猜想采访多名专家、开发商、地产中介管理者和研究人员,从不同角度分析相关政策的可行性及对深圳楼市可能产生的影响。
猜想之深圳救市
购房入户不应该重启?
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1995年起深圳在关外实施购房入户政策,至2003年该政策停止实施时止,有数万人通过购房入户宝安龙岗两区。现任深圳市兰江房地产公司副总裁的杨大谷便是第一批购房入户的受惠者之一。
杨大谷告诉记者,很多开发商都呼吁购房入户应作为刺激楼市消费的措施之一�！叭裟苈涫倒悍咳牖д�,肯定会对深圳楼市有刺激�！痹谘畲蠊瓤蠢�,虽然有人担心政府很难承受入户人数增加带来的福利等问题,但在深圳真正靠福利生活的人毕竟只是少数,给政府带来的压力应该不会很大。
深圳职业技术学院经济学院院长查振祥、深圳大学金融研究所所长国世平却强烈反对购房入户,认为深圳根本没有购房入户的必要,此外它带来的社会问题也将远远大于经济效益。
“一方面,有些人本身没有达到入户标准,专门为了深圳户口购房,深圳将需要付出更高的社会成本,如社会救济甚至犯罪等问题；另一方面,还可能产生腐败,产生户口交易,这样就非常糟糕!”国世平认为,上世纪90年代房价超低,关外实行购房入户有利于发展房地产,而深圳目前房价偏高,市场还在正常调节,政府没必要出台购房入户政策。
查振祥则告诉记者,是购房入户对一般的城市利大于弊,但对深圳来说弊大于利,会使城市的基础设施、教育、医疗等方面压力更大�！澳壳吧钲诨乖谘芯抗悍咳牖д�,也是在权衡利弊�！彼硎�。
“购房入户事实上把户籍权利变相地金钱化了,会带来城市服务资源分配的不公平。深圳正在推行居住证,试图将城市服务扩大覆盖到常住人口。如果实现购房入户,势必造成城市价值观的混乱。再说为了满足某个产业的发展,实现阶段性购房入户政策,那对去年、前年购房的人意味着什么?”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕也认为,深圳应该没有实施购房入户的可能性。
购房退税不适合深圳?
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多名业内人士在接受记者采访时表示,一些城市实施的购房抵消个人所得税政策并不适用于深圳,且对深圳房地产市场的作用也非常有限。
“深圳总体收入水平比较高,购买能力比较强,房地产市场相对内地也旺盛得多,而购房抵个税适用于房市很难启动、非常低迷,且人们收入水平不高、购买能力差的情况�！辈檎裣槿衔�。
“对相当多个税额低的紧迫性置业者来说,这个政策的诱惑力不大。如果需要用这类型的政策刺激市场,购房免交有关交易费不更直接?”高海燕则表示,购房和个税是两件风马牛不相及的事情,如果实行购房抵个税,就等同于政府拿钱直接贴补购房者,此外在操作程序上也有一定难度。
国世平教授也认为,购房抵个税操作起来难度很大,带来的社会成本也会很高�！肮悍康指鏊笆中彼�,直接降交易费就OK了!”开发商杨大谷直言。
政府不会回购商品房?
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2月16日,省建设厅厅长房庆方在省十一届人大二次会议记者招待会上透露,有条件的地区可根据需要筹集、新建或购买一批政策性租赁住房,租给城镇房屋拆迁户、新参加工作人员、无能力购买商品住房的中低收入住房困难家庭等,解决其过渡性居住需求问题。
政府会否回购一些商品房作为保障性住房?业内人士在这一猜想上的分歧最大。国世平认为,目前房地产市场还在合理调整,政府没必要干涉,让市场调节即可。李耀智则认为,深圳已在保障性住房方面投入很大力度,回购商品房没必要。而从开发商杨大谷的角度来看,政府根本很难给出符合开发商期望的价格�！罢毓荷唐贩吭谀诘匾恍┏鞘猩杏锌尚行�,因为内地一些城市房子实在卖不动、不卖损失更大,政府此时出手是有可能的；而在深圳,如果开发商将利润控制在20%—30%,房价已经很低,完全可以销售得出去�！�
查振祥则积极支持深圳政府回购商品房�！拔以ㄒ檎⒁惶追康夭谐〉骺鼗�。政府可以建立一个机构,在楼价低时收购一部分商品房,楼价高时则抛出一部分平抑市场,平时这些房则可以作为廉租房,这将有利于房地产市场平稳、平抑房价�！辈檎裣榛贡硎�,目前深圳房地产市场低迷,二手房价格相对一手房较低,政府可以回购部分二手房,用于市场缓冲。
高海燕则谨慎表示,从政府需要增加政策性保障住房来源和提高房源提供的速度来讲,回购商品房有一定可能,但这是一件涉及公共财政支出的重大事项,因此采取怎样方式和怎样的价格策略回购,需要审慎对待,要经得起公众检视。
猜想之政策松绑
取消“限外令”?
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“限外令”限制的范围是包括香港在内的外商在深投资楼市,在刚闭幕的省“两会”上,省政协委员、卓越职业集团总裁李晓平建议深圳取消“限外令”,记者采访了解到,放开限制,让“政府的归政府,市场的归市场”也是不少业内人士的看法。高海燕甚至大胆表态,在去年11月1日开始的第一波政策性效应释放交易量的周期结束以后,如果市场表现开始走入疲软的话,“限外令”应该会调整。
“对房地产不用过度救市,但也不要过度限制,‘限外’在当前市场环境下是没有必要的�！惫榔礁嫠呒钦�。查振祥也表示,在目前楼市比较低迷的情况下,取消“限外令”对搞活内需市场具有积极意义。杨大谷则表示,业内对放开“限外令”呼吁较多,这一限制对口岸物业伤害较大,解除限外令将扩大需求面,对深圳的房地产市场也有所促进。在他看来,目前香港人等被“限”群体在深圳炒楼的几率并不是很大。
不过,星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚认为,虽然放开“限外令”肯定是好事,但实质效果相对比较有限�！澳壳暗耐饧郝蛉巳罕冉铣墒�,就我所接触的情况,他们比我们还谨慎,期望多次置业的外籍人士不多�！�
取消二套房限制?
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专家国世平、查振祥均认为应该取消二套房限制,更多地让市场进行调节,开发商杨大谷也认为二套房限制不符合目前的市场。但业内人士也认为,今年取消二套房限制的可能性仍然不太大。
“深圳的首次置业者一般选择60—100平米的房子,生育子女后父母一般会一起生活照顾孩子,三代同堂则需要改善住房。如此条件下仍限制二套房消费,对房地产发展不利�！把畲蠊雀嫠呒钦�。
“2005年以来的很多政策都表明,政府希望房地产健康发展。虽然目前房地产市场有一些困境,但降息、减税对降低买房成本的作用更大,首次置业者和中低收入家庭能够直接享受到�！敝性夭钜侨衔�,政府已表态希望解决中低收入家庭的购房需求,而买得起二套房的一般不是普通住家,因此短期内应该不会取消二套房限制。
星彦地产的鄢圣刚也认为,二套房政策如果放宽,对投资者来讲应有较大好处,目前大的政策面并不强调太多投资者进入市场,仍是鼓励合理需求者入市。
“如果短期内房地产仍然处于低迷状态,中央政府有关部门应该会考虑取消二套房限制�！备吆Ｑ啾硎�。
取消“90/70”?
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2006年,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“90/70”政策,下同),今年这一政策是否存在放松的可能?
鄢圣刚认为,“90/70”政策的执行对深圳目前的供需格局有一定好处�！笆导噬辖衲暌欢碌某山恢饕性�90平米左右,目前一次置业的需求主要集中在这一范围”。鄢圣刚告诉记者,目前畅销的都是实用型的两房、三房,滞销的就是所谓的舒适型户型,就算这一政策真正放开,供方也不敢做太多90平米产品,因此该政策放开的政策意义或者说符号意义会大于实际效果。
开发商则希望获得根据市场需求自由设计户型的自由�！吧钲诘目⑸淌谐』潭确浅８�,开发一个项目前会非常理性地研究市场,根据市场的需求设计户型。这一政策的限制干预了市场规律,合理性不高�！毖畲蠊缺硎�,“90/70”政策是特定条件下的产物,这一限制导致一些土地丧失原有价值,对整体GDP是一个伤害。
高海燕也认为,90平米以上、以下都有市场需求,开发商会通过市场去论证、判断户型,希望能够有根据市场决定户型的自由�！霸诜康夭某ぴ豆婊�,90/70政策应该会发生变化。这是激活房地产企业进行投资开发的一个重要因素,当然还包括土地市场其他政策的综合调整�！�
“我国很多政策都是制定快、取消慢,在房地产市场合理调整时就应该及时取消相应政策,这个滞后性应该引起高度重视�！惫榔奖硎�,在以往房地产市场盲目上涨的情况下,政府确实应该限制,但既然已经达到目的了就应该及时取消。
不过查振祥对这一限制的未来并不乐观。他告诉记者,目前搞活房地产市场确实重要,搞活的目的首先还是保证中低收入阶层购房需要,并不是要回到大户型、高价爆炒的阶段,因此“90/70”政策今年未必能放松。
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