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楼市流行送面积 价值判断内藏玄机

2008年06月05日 14:38 来源:钱江晚报 发表评论

  眼下,不少楼盘打出了赠送面积的旗号,令购房者怦然心动。如即将开盘的钱江·水晶城,户型中有入户空中花园、错阳台以及叠层空间设计,客厅层高达4米,赠送2.19米高的卧室夹层和大面积挑高露台,销售人员表示:“90平方米的房子比110平方米还好用”;中海地产在杭州的第一个项目中!で辽剿,据悉,90平方米的户型,赠送入户花园、挑高阳台、凸窗等总计20~46平方米的空间。

  从赠送入户花园、露台到现在的叠层空间、可作LOFT的挑高阳台,开发商在户型设计上越来越下功夫,到底该怎么来判断它们的价值呢?

  90/70政策下,开发商打“空间”牌

  在90/70政策下,为了增加楼盘的竞争力,开发商们纷纷在赠送面积上做文章。

  以前赠送面积使用比较多的是通过阳台、入户花园、飘窗、地下室等手法,在平面上增加面积。随着入户花园和阳台的相关也收紧政策后,开发商们将赠送面积拓宽到挑高露台、错层等,从空间上增加面积。

  在去年90平方米中小户型第一次集中上市时,买房赠送的面积无疑以阳台、露台、飘窗、入户花园等最为多见,因为根据此前的相关规定,这些部分以一半面积计算或者不计面积,因此不少开发商为了吸引客户,纷纷赠送大面积入户花园和阳台等,有些入户花园的面积甚至达到30多平方米。

  但是今年1月1日起,杭州正式实施了《关于阳台建筑面积测算的规定》,规定阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间面积不可过大、进深不可过长,否则将视为非阳台建筑空间,全部计算建筑面积。如规定凹阳台(入户花园)的水平投影面积不大于8平方米、进深不大于2.4米。

  这相当于在水平层面上堵截了开发商玩转户型魔方的可能性。因此,开发商们转而向高度求空间,LOFT以及类似LOFT的挑高错层重出江湖。

  2005年前LOFT一度很红火,直到2005年6月杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》规定,当住宅建筑层高大于等于4.5米、办公建筑层高大于等于4.8米、商业建筑层高大于等于5米这三种情况下,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。在此背景下,LOFT一度淡出杭州楼市。

  不过博城置业营销总监汤凯告诉记者,《规则》留了一些“口子”,在房子的局部区域仍然可以采取LOFT设计,如露台、客厅。在90/70政策背景下,LOFT重出江湖。

  赠送空间,怎么判断价值

  面对近期杭州楼市诸多赠送面积的楼盘,购房者们自然很关注,觉得买这种房子很实惠的人有不少,毕竟现在房价那么高,用有限的钱买到相对多的居住空间,怎么说都不亏;但是也有购房者在跑遍了几大楼盘后,发出赠送面积的房子“只是看上去很美”的感叹。

  “虽然赠送的面积确实可以隔出一个房间,但是我目测了一下,这个空间实际使用面积应该是很局促的,只能摆放小尺寸的家具!弊罱杖ツ陈ヅ炭囱宸炕乩吹男≌潘,他发现由于设计了错层、挑高露台等,导致很多户型无法实现南北通透。

  另一位资深房产投资者表示,这种通过挑高来实现空间增加的户型,其赠送的面积中,真正能作为使用面积的,可能还要缩水4~5平方米左右!耙蛭谔舾叩目占渲懈舫錾舷铝讲,就必须考虑楼梯所占用的空间。一个适合人体力学的正常坡度楼梯,其单层占用的空间一般至少要达到2平方米以上!贝送,他还表示,有些挑高空间不到5米,一旦隔成上下两层后,其上层的实际层高比较低。而根据国家相关住宅设计标准,2.8米层高是人体比较舒适的活动空间。

  在目前许多打出赠送挑高面积口号的楼盘中,其房子的售价一般要比普通户型高出20%~30%左右。消费者需要对售价和赠送面积做仔细计算后,才能判断是否合算。

  比如说某楼盘,其普通户型的均价为1.2万元/平方米左右,赠送面积的户型赠送20平方米,比均价高出20%,即1.44万元/平方米,若按照建筑面积90平方米实际使用面积110平方米的标准来计算,则总价摊平面积后,实际销售均价约为1.44万元/平方米×90/110=1.18万元/平方米左右,比普通户型的价格实惠;但如果其定价比普通户型高30%即1.56万元/平方米,则总价摊平实际面积后,实际销售均价约为1.56万元/平方米×90/110=1.27万元/平方米,这就比普通户型的单价高出了约700元/平方米,并不合算。

  此外,一些赠送面积譬如入户花园等,往往存在着光线暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题,能否真正达到购房者预想的使用目的难以确定;而诸如顶层LOFT,原先顶层房子因为隔热以及易渗漏等原因,销售价格通常要比其他楼层低,而通过包装成LOFT,则能化腐朽为神奇,开发商也可以借此提高售价。

  不过,也有购房者认为,像挑高客厅、LOFT等,有其独特的空间情趣,有时并不能完全以面积的多寡、价格的高低来衡量价值。

  一位业内人士对此表示,合理的定价对于这些打出赠送面积口号的楼盘很重要,因为现在的购房者不容易忽悠,大家买房时重点关注的还是房屋质量、配套、居住舒适度等基本要素。(记者 徐叔竞)

编辑:杨威】
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