- 开发商眼里的楼市新政:给楼市降温 而不是降价(2)
在关于后期事否还会有更严厉的措施出台上的争论上，各位嘉宾也发表了观点
任志强：
它只能说在加紧研究，国十条里要出的文件就是已经规定好应该出的文件，建设部现在还没研究完，如果形势达到满意它就不出了，形势不满意它就继续按照国十条定的继续出。到现在为止，第二套住房标准有人确定了吗？没人确定，文件上写着要由建设部，人民银行和银监会确定要发文，到现在也没发。
卞洪登：
这件事我感觉。其实就是见好就收，今后是一些打扫战场的后续文件会有一点，像急于出台的，疾风暴雨式的使房地产下滑跳楼的政策，我想绝对不会再出了，国家的经济也不容许会再出了。
聂梅生：
我觉得这个问题可能是国务院常务会经常要研究的问题，所以我比较盯住国务院常务会说些什么。因为它不光是房地产，它和很多的因素是有关系的。比如说通胀预期会不会上去，一般讲房地产价格和通胀是结伴的，如果通胀预期上那肯定房价就要上，那可能它就治理通胀，收缩流动性，治理房价，这就是一揽子政策，如果通胀预期没有了，少了，那可能其它的问题会上来，比如投资下降，然后人民币被升值，出口也下降，投资也下降。那可能问题就变成GDP的问题了。那就是怎么保8的问题就变成它的一个重要的政策了。所以我觉得与其咱们坐在这儿说房地产，不如更多地看一看整个中国经济的各个层面，包括产业结构调整是不是能够很快到位，等等。因为现在第一轮政策出完了以后，我也一直在等着地方政府出台细则。这个还没等来呢。
主持人：
很多城市的细则还迟迟没有出来。包括上海，杭州。
聂梅生：
热点城市大家脑子里肯定是那几个。而且现在各个城市大家的市长，我最近下去的比较多，都是让自己尽量别被列入重点城市。因为列入房价上涨的重点城市就要出政策就要出细则嘛。我觉得去期待新的政策，那下一步新的政策出台之后，新的细则又如何，所以我还是比较重视现在第一轮政策的贯彻落实和细则。
继新政推出之后，北京、广州、深圳等城市陆续出台了调控细则，对于新政目前呈现出来的效果，将会给中国经济带来的影响，华远地产股份有限公司董事长任志强则作出了自己的预测。
任志强：
我们监测了30个城市，其中24个城市交易量是急剧下降，而且下降的比重是巨大的。最可能出现的两种情况，一种情况是股市下跌，因为股市是先于投资，然后是楼市下跌，除非宏观政策做了调整。这个投资下降我们已经看到了。另外一种情况是最好的一种情况，股市下跌，交易量下跌价格波动了，然后继续出现一些打压政策，但是开发商会在地价低的时候抄底。如果这种概率不出现，一定会出现下一阶段的供不应求现象。
而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，楼市新政的推出将会推进我国财税体制的改革的进程。财税改革当然需要，现在看起来也已经紧锣密鼓，现在要让地方政府找到一个合理的、稳定的财政渠道，这个事情我觉得是重要的。大家看到了为什么我们现在房地产市场调控那么难，和地方的财政收入有关系，如果我们不把土地出让金收入作为地方政府的主要收入，可以减少地方政府对房地产的依赖，对土地的依赖，在动用土地上没有自己更多的想法，而是为了满足市场需求来供应土地，这样也有利于我们平抑我们的房价。
而对于新政可能带来的税制改革，中国房地产开发集团理事长孟晓苏也发表了自己的看法。
孟晓苏：
现在物业税问题已经是加快研究，而且最近在国十条、国四条里都提出了要研究相关的税收政策。这里面可能包含着物业税，至于如何征税，其实也不难，我们来设计一下，叫两种税率四步走，第一步走是把商业地产实行税制平移，第二步是从小产权开始起征物业税，
按照国际标准税率，就是我们所说的高税率，没有优惠的税率，美国的标准1%到3%这样来征税，第三步就是关于现在议论的从豪宅或者多套房来征，当然我认为这个税率是按标准税率，但是怎么样来区别是不是豪宅这个问题比较难办，
主持人：
我们现在关注的第四个问题，其实是在楼市的调控中保障性住房也是政府关注的焦点，那我们究竟应该怎么来做才能进一步的稳定楼市呢？
聂梅生：
保障性住房的政策设计我觉得始终是动摇不定的，这是非常有问题的，一开始经济适用房变成商品房的一种，然后在市场上销售，变成很多开奔驰的去买经济适用房。后来一下子重新设定经济适用房和保障性住房。结果现在就形成了一种保障性住房的围城效应。你觉得你好心，你这个收入就应该进入保障性住房、就应该去买经济适用房，然后政府把土地等都优惠了。结果真让他买的时候呢，他不干了，因为保障性住房是不完全产权。他在外面买不起的，说商品房房价很高呀，希望降价，它说那你就去买保障性住房，真正让他买的时候他不买。因为一看是不完全产权，还不能用保障性住房来增加他的财富。甚至一些政策现在制定出来以后，不能租，不能经济适用房转商品房。真正到最后，他5年以后经济适用房转商品房的时候，75%要交给政府，就是差价的75%要交给政府。那么这个时候就出现另外一个问题，围城效应，所以我觉得在政策设计上还是要更仔细一些，更慎重一些，来出这个政策，不要好心做不成好事。
任志强：
保障性住房是应该是对人权的保障，香港大概13平方米到40平方米之间，个别达到57平米，都是在60平方米以下。但是我们现在经济适用房的标准都恨不得达到90平方米，两限房的标准能达到120平方米，这个概念错了，过度承诺一定会让政府的财政无力承担。今天承担完了是不是明天还有人要保障呀？后天是不是还会有人在竞争中失败要保障。所以根本上解决问题得解决货币问题。
孟晓苏：
其实社会上不是没有资金，现在光是保险业就有四万多亿资金，刚才我算了一个账，11500亿的廉租房建设从四万亿拿出3%点几就够用了。现在国外是允许保险业投资政府的公租房的，美国允许25%的保险资金投入到房地产，其中主要还是政府的公租房。而我们现在全国人大已经通过了立法，允许保险业投资不动产了，但是我们还缺这样一个金融产品，为什么我们不去做，可见我们不知道政策上哪根弦还没有搭上。
冯长春：
公积金也沉淀了很多，公积金只能在当地在本市来用，有一些小城市或者中等城市有很多公积金，但是它没有用起来。我们提议能把公积金流动起来，实际上它也是一种投资，这个城市的公积金给北京用了，比如说呼和浩特市的给北京用了。那北京需求量大，这样流动的资金也可以解决问题。我觉得关于保障我觉得不一定都给他房子，就是你保障的方式有多种，比如可以从贷款的优惠上，让它去买普通商品房，低价位的商品房，可以从贷款上优惠，另外可以从税收的减免等方面去解决，不一定非要盖一个房子让他住进去，也可以通过金融的手段、税收的手段，支持他去买普通商品房，这样可能减轻政府的压力，这样他可能更快解决住房。
对于如何解决住房问题，国金证券(15.34,0.60,4.07%)首席经济学家金岩石在发表主题演讲时提出了自己的建议。
金岩石：
其实要解决住房问题，我认为太简单不过了，两个中心两条线，一个公租中心，政府建立公租中心，以市场价格50%，半价向农民工到局长提供公租房，解决了70%以上人的住宅需求。我国的公租房建设，从某种程度上，可以借鉴其他发达国家的公租房的成功建设经验。一个估值中心，跟我们在美国一样，职业化估值中心，估值中心必然确定一个均线，均价以下免税，均价以上到均价三倍开征1%以下新区开发税，二十年为限，我们现在还剩15年，可以有15年的住宅持有税。它的性质不是财产税，也不是物业税，而是新区开发税，15年结束，从均价三倍以上，1%到5%递增，这个方案叫做穷人下水、富人上山、假富人跳楼。用公租房引导租房消费，用房产持有税调节房地产价格，这就解决了80%以上人的住房需求。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，解决住房问题应该重点关注社会的夹心层、以及中低收入家庭。
顾云昌：
中国社会当中现在其实我们的社会舆论，它的发烧的程度比我们房地产市场的发烧还严重，严重到哪里，严重是我们对我们的夹心层、对中低收入家庭关照得不够，中低收入家庭解决住房的出路在哪里。廉租房、经济型房、公共租赁房和限价房，特别是建设部强调今年要大力发展公共租赁房。下一步就是问责制落实的问题。但是第二个出路也应该找出来，就是中高收入和高收入家庭资金的流向问题，他的财产性收入问题要帮他解决，要找到出路。
当然，我们也看到了希望，一个是36条出来了，民间资本，鼓励引导它进入我们各个行业，中央出台，希望能够落实下来。
半小时观察
曾经看到有媒体打了个比方，在英国一千个人有一千个哈姆雷特，而在中国一个人有1千个关于房子的说法，房子在我们的生活中，成了一个谁都绕不过去的话题，也成了一个谁都能说上几句的话题。房地产的天平上，我们已经被划分成了多元化的利益群体，还有更多连房奴也不敢当的等房族，多元化的主题决定了房地产政策不可能稀里糊涂一勺烩，否则就可能最后变成按弹簧，该压的没有压住，政策一松反倒蹦的会更高。
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【编辑:陈鑫】 |
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