- 重庆市长：只要动脑筋，政府是可以控制房价的(3)
“一个城市失去中产阶级是很大的损失�！�
《经济参考报》：您觉得地方政府在控制房价上涨上应该有什么作为么？
黄奇帆：重庆有一套管理方法，看三个指标。
第一、每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，但也不能太低，低了会显得供应不足，也会房地产城市发育不良。全中国只有重庆停留在刚性的25%上，其他地方总是高高低低，要么30%、40%、15%。
你找不到一个城市连续六七年城市固定资产总投资以2000亿元、4000亿元、6000亿元的速度递增，其房产投资很精确地压着25%的比例在递增。只有我们重庆是压着这根线的，今年城市固定资产总投资6500亿元了，我闭着眼睛跟你说我们的房产投资是1600亿元。
整个中国的市长、省长和城市管理专家从来没有想过要对这个坐标进行控制，而重庆在六年前就定了这么一个规定，要把这个指标控制在25%，多也不行，少也不行。你问我怎么控制？控制起来很方便。如果我发现这个月到30%了，房产投资大了，而房产商的各种项目开工是要批的，我就放他一个月两个月不批。然后如果发现投资小了，那么进来三分钟就出去，房产商从批到开工很快。批房地产项目我们是可以官僚主义的，房地产这个东西早两个月、晚两三个月没有关系，有时就压他几个月。这方面我们就是刚性的。
第二、每个城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米，一个500万人的城市，地就批到1亿平方米；1000万人的城市，就造3亿平方米。供过于求，总量就得控制。
第三、地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米，那么这个楼面地价一般应该卖到3300元/平方米。如果卖上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1万元/平方米，那政府就有点唯利是图了。地价超过房价，面粉卖得比面包贵，很自然就把面包给炒上去了。不承认这条规律的政府就是狗屎政府。你们可以审查重庆政府批的任何一块地，我们的地价从来没有超过房价1/3。
一个重庆市民现在住的破房子是5000元/平方米，突然周边的土地卖到了1万元/平方米，那他当然会想到，1万元/平方米的地造出来的房子肯定是两万，既然新房子能够卖两万元，我的房子也涨到1万元。就这样二手房市场也炒高了。
所以只要动脑筋，比如说我做的任何事，政府是可以控制住房价的。
《经济参考报》：能详细说一下如何不让地价卖得超过房价的35%么？
黄奇帆：其实政府一开始就会知道某个地块会涨得高，那就多拍几块地一起卖，比如我三块地一起卖，开发商如果把它炒得很高，他一下子拿出来的成本就非常高，就给他抬高了门槛。
另一方面如果政府想要把地卖高，可以把这里的前景规划弄得很漂亮，然后只拿一块地出来抛，这样就容易被众家开发商炒高，过了半年，我又拿旁边的地块再抛，这时又能炒高。
还有一招。在旧城改造的时候，政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆，房子成本会越拆越高，政府应该掏自己的钱去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱，他们还得考虑社会环境，香港现在一平方米几十万港币，很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶级是很大的损失。
再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被我们3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去。
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对高端商品住房的税收约束
为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商，特别房产税的政策设计是：
(一)征收对象。方案一：凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二：住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
(二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据，是国际通行的普遍做法。同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
(三)税率。拟采取分档累进税率。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。
□记者 杨维成 刘亢 朱薇 施智梁 重庆报道
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