- 物业纠纷数量大、群体性强 化解要找共性(3)
多方面入手破解难题
物业纠纷矛盾错综复杂，具有发生频率高、涉及面广、群体性强的特征，极易造成社会生活中局部区域不安定，而预防和化解这一矛盾需要系统的、多方位的努力。
一是健全相关法律法规和政策制度体系。
有关专家指出，国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确，明确和细化物业管理的行业标准、质量标准和收费标准，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化轨道，同时也为法院审理物业纠纷案件提供较为充分的法律依据。
针对业主大会和业主委员会成立难，刘建国建议，应进一步完善相关立法，比如将首次召集业主大会作为居委会的一项职责，房地产行政主管部门等部门负责监督，以保障业主大会顺利召开和业主委员会顺利产生，对开发商、物业公司等不配合和阻碍行为设定处罚措施，以尽力解决现在一些住宅小区业主委员会成立难、换届选举不规范等诱发的不稳定因素问题。
二是建立和完善监督机制。
张淑珍、李桂玲等认为，政府应加大监督力度，在物业管理资质监管、指导成立业主委员会、确定收费标准并监督落实等方面承担更多责任，构建多档次的服务标准体系，严格物业企业市场准入和资质管理，这一点对前期物业企业尤为必要，指导业主委员会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，并设立专门监督机构对开发商和物业公司进行监督，统一受理业主投诉，同时定期主动征求小区业主意见和对物业企业进行达标考评，推动物业服务质量认证，完善物业企业信用跟踪制度，制裁开发商和业主违规违约行为，科学核定不同级别的物业费收取标准，并应业主、业主委员会的申请或人民法院的委托对小区物业服务质量进行认证或鉴定以拓宽业主取证渠道。
三是赋予业主维权便捷的法律救济途径。
杨建援以及南开大学法学院教授陈耀东等认为，目前反对业主委员会具有诉讼主体地位的理由主要集中于其没有独立享有所有权的财产或经费，不具备完全责任能力，这种认识显然将业主委员会与其代表的利益最终归属主体———业主割裂开来。在目前我国房地产市场和物业服务市场尚不完善的情况下，赋予业主更为便捷的法律救济方式十分必要，应尽早明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格，这对于业主维护自身合法权益至关重要，但在诉讼活动中应进行必要的合法性审查，以防止发生少数人操控业主委员会，滥用诉权使业主共同利益受损的情形发生。
四是加强对前期物业服务招标投标程序的规范和监管。
刘建国建议，有关部门应规范前期物业服务招标投标程序，严格监督前期物业管理公司的选聘，力保招投标工作透明化、公正化，不宜将前期物业服务管理企业、收费标准全部交由开发商自主确定。在条件成熟情况下可规定实行回避制度，限制开发商的关联企业参加该开发商的前期物业委托招标活动，以尽可能杜绝开发商与物业服务企业的利益联系，增强物业服务管理企业自身的激励机制。
五是建立多部门联动机制，加大调解力度。
民革天津市委员会通过大量调研认为，一方面，物业管理中存在的问题往往涉及市容环卫、城管、公安等多个职能部门，单靠物业管理主管部门不能解决全部问题，应建立由主管部门、街道办事处、居委会、派出所、业主委员会、物业企业等参加的联席会议制度，以及多层次、多部门组成的社区物业管理纠纷调解机制和机构。另一方面，由于业主多采取拒缴物业费形式对抗物业纠纷，多数物业管理纠纷案件中被告方多为多个业主，如果一味机械判决，对众多败诉业主一同实施强制执行，容易造成业主同物业公司的对立加剧，严重影响社区的和谐和稳定，因此法院应依法加大纠纷调解力度。
六是对业主的举证能力进行救济。
天津市第二中级人民法院研究室副主任王玉霞说，物业管理的质量优劣缺乏量化标准，物业管理法规和物业服务合同又不可能做出详细规定，而业主受渠道和手段的限制很难在法庭规定的举证期限内搜集到充分有利证据来证明服务瑕疵的存在，因此应对业主的举证能力进行救济，明确物业管理企业的举证责任，尝试用“表见证明”法则来减轻业主的举证负担。只要业主对瑕疵存在的证明达到了“表见真实”的程度就视为其完成举证，而该抗辩不成立的证明责任应向物业管理企业转移。物业管理企业在诉讼中不仅要提供营业执照、资质证书、收费许可证等合法经营的证据，还要提供能够证明其规范经营的证据，作为法院间接认定物业管理企业适当履行服务义务的依据。( □本报记者 刘元旭 )
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