- 房价上涨仍是典型政策市 楼市仍有走高的危险(2)
业界对此并不觉得意外。中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学就认为：“我并不觉得这有什么可怕的，因为前几个月成交量确实比较高，透支了一部分未来的购房需求，现在出现的是一个正常的变化�！�
张化学所说的“前几个月成交量确实比较高”，是指在宽松信贷和交易环节政策优惠等因素作用下，今年3月以来的房价上涨，成交量推高，而开发商也频频以“天价”储备土地的炫目景象。
然而，宏观经济尚未全面回暖，不断攀升的房价终于不堪持续�！敖衲昵�8个月涨幅远超2007年全年涨幅，房价短期暴涨，大部分需求已无力进入商品房市场�！� 北京美联物业市场部总监张大伟告诉《中国新闻周刊》。而2007年是公认涨幅最为猛烈的一年。高价打压之下，北京、广州、深圳等地从5、6月份就开始出现成交量回落的势头，并于7、8、9月连续下调。
北京市民杨易恰好在这个不断下行的市场中琢磨换房，并在一个多月的时间里，见证了同一个小区同样品质的房子从260万，一直降价到248万，并于9月底降到220万新低的过程。然而，并不是所有的楼盘所有市场都有这么大幅度的降价�！胺考垡廊黄娓��！本土本┟懒镆凳谐〔孔芗嗾糯笪耙舱饷慈衔�，“10月的楼市必然开始成交量及成交价格的下滑�！�
“长期来说，买房投资收益还不如定期存款”
不同于去年资金链紧张时的诚惶诚恐，得益于中央宏观调控中“适度宽松”的货币政策、如今手握大把资金的开发商，明显不再有降价销售的压力。
10月9日，克而瑞(中国)信息技术有限公司与中国房地产测评中心共同发布《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜》，其中有16家房企销售超过百亿，多数企业2009年前三季度的销售金额已然超过2008年全年的90%以上，绿城房地产集团有限公司和华润置地有限公司更是超过2008年全年销售额的193%。
基于对市场的良好预期，开发商加大了推盘力度。北京10月份预计将有近50个项目陆续进入市场，除了入市的新盘项目数量创下近期新高外，已确定开盘并公布价格的项目整体开盘均价高达约17000元/平方米，远高于9月份已开盘项目的16166元/平方米的整体均价。
然而，开盘项目价格偏高，导致产品性价比降低，这在9月份的时候已经显露。据亚豪机构统计数据显示，9月开盘的48个项目整体销售率仅为35.5%，环比8月的整体销售率下降了约15个百分点。
这部分被挤出商品房市场的购买需求，一部分选择了观望，一部分转移到二手房市场。据美联物业市场部调查显示：在三季度购买二手房人群中，购房主要用来投资保值或自住兼投资的达到了65%，比二季度上涨了一倍以上。
不过，北京美联物业市场部总监张大伟认为，从楼市现在的租售比来看，二手房、商品房出租分别大概需要41年、50年才能回本，年收益仅2.5%～2%，而现在的定期年利率为2.25%，“长期来说买房投资收益还不如定期存款”。张大伟的判断在国庆长假期间只看不买的扫楼团中得到了印证，这些声明更看重保值升值功能的看房团并没有多少人真正签约成交，“利润空间已经太小了”。
而“全景证券分析师”的监测数据显示，十一黄金周的前一周，地产类个股成为资金出逃急先锋，房地产开发经营板块净流出27.14亿元�！坝捎谀壳罢τ诘夭幸档慕┏制�，从机构和基金的出逃也可以看出，其对于现市预期较低�！� 丰润世纪地产分析师戴晓光认为。
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