- 上海部分楼盘提价两成 下半年高房价或面临回调(2)
预测
土地价格下滑有望
土地市场持续升温的背后是地价的水涨船高,作为开发成本中最核心部分,开发商为了保持盈利,只有通过提高售价来分摊高昂的土地成本,因此最后买单的还是购房者,届时面对再次上涨的房价,正在逐渐释放的刚性需求或将受到抑制,观望可能再次回归楼市。
对此,复旦大学房地产研究中心主任华伟表示,政府近日加快土地退让的节奏,正是担心未来供需失衡,希望通过土地出让平衡市场的供需,况且目前推出的土地价格整体比较合理。
据统计,一季度上海推出97幅地块,平均不到4天便有一则土地出让公告,与去年同期相比,推地密度和频率大幅增加。97幅地块中,住宅、商办地块共34幅,占35.05%,比去年同期增长17.27个百分点。值得指出的是,从地价上分析,今年新推的土地在价格方面综合了市场情况以及开发商的意见,进行了适当的调整,因此土地价格水平仅为2007年高峰时候的三分之二左右,总体价格趋于合理。
当然经过2007年多家地王推地的教训之后,如今开发商拿地相对谨慎,在目前的土地中,只有少数热门地块出现溢价,其余土地价格仍然溢价幅度有限,相关数据显示,一季度成交的13幅住宅、商办地块中,底价成交的10幅,占总量的76.92%,另外3幅地块溢价幅度有限。农工商房地产(集团)有限公司副总裁黎志国分析认为,从目前的现状看,大多数开发商拿地持谨慎态度,不会盲目高价争夺地王。
合理成交主导夏季战役
一面是5月以来的数据飘红,一面是购房者担心过快回暖造成的担忧,如何形成一个更好的平衡将是目前楼市面临的最大问题。从开发商角度看,只有合理定价放弃过高的利润,一切从购房者出发,才能真正意义上做到与市场健康发展共进退。
绿地集团总裁张玉良在接受采访时表示,近来政府加快推地节奏就是为了防止供需关系紧张,因为后续供应不足造成房价的上涨,虽然从时间衔接上来看,土地转变成项目进入市场需要一段时间,但从长远来看房价会趋于平稳,开发商在定价方面应该放平心态。
毕竟5月旺季伴随着气温的上升而结束,紧接着的是酷暑下的传统淡季,撇开价格因素,成交量能够得到保持已属不易。只有定价合理这一前提之下,购房者才会选择出手置业,需求量因此不会受到更多影响,相反成交量在保持先前状况的基础上,或将到达一个更理想的高度。
华燕集团总裁高级助理范伟国同时指出,近期出现的回暖也与动迁需求有关,这部分需求持久性不长,加上目前政府加快了土地供应、旧区改造,后续大量的商品住宅、配套商品房和经济适用房会一并进入市场,缓解市场暂时的供求矛盾,建议目前开发商不如趁着市场活跃尽快出货,回笼资金来拿地,实现长期的发展,保持楼市的“量升价稳”。
现状
成交大涨染红五月
今年五一房展会被许多开发商看作是判定楼市回暖的风向标,高达17万的参观人次,相比往年遮遮掩掩眼的优惠折扣,共同勾勒出了一个小阳春的持续,另一方面持续走高的成交量也印证了这样的观点。
上海网上房地产统计显示,4月25日,上海单日商品房成交量突破1000套,达到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也几乎每天维持在1000套以上。虽然“五一”小长假期间有所回落,但节后成交量又冲上高位�！拔濉ひ弧惫笠恢苣诘淖≌山幻婊怀鲆饬洗蠓吹�,较上周环比上升了20.88%,达到了43.27万平方米,继前一周后再次突破40万平方米大关。
记者手记
5月楼市的持续走红,预示着开发商和消费者的僵持解除,但必须记住的是,这种回暖是以开发商持续了近半年的降价之后的结果,是在得到市场认可之后走出的一轮小阳春,可谓来之不易,成交上升解除不少开发商资金压力,开发商有了更充裕的资金为他们下一轮的开发做准备,消费者也可以以符合心理预期的价格满足居住需求,不能不说是一种双赢。但是,这轮回暖中依然是自住成分多于投资,2008年那场经济冲击让不少投资客蒙受资产损失,目前为止高端物业的成交依然萎靡,这部分人群才是真正带动楼市繁荣的主力。如今的市场可以说是自住客的市场,是普通百姓的市场,是对价格最敏感的群体,既然如此,成交和价格就不能不成正比,认识到这一点,要保持住成交的繁荣和价格的稳定一点也不困难。
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