随着青岛地产开发重心的转移和外地地产大鳄的进入，这个二线城市郊区的房价迅即超过了5000元/平方米。
“外来投资炒房、青岛独特的地理结构、本地人的居住观念，这些都对房价大涨有一定的作用。但房价之所以涨到了今天这个样子，更多是由于土地成本疯狂上涨�！鼻嗟菏形承＞醚Ы萄胁拷淌诔坦治鋈衔�，土地供应短缺，加之2001年，青岛市的土地供应由协议出让转为“招拍挂”，这才导致了青岛土地成本大涨。
土地供应短缺源自政府采用的“饥饿供地法”，和杜世成“经营城市”的理念有关。青岛资深地产人士唐炜解释说，就是严格控制建设用地总量，垄断土地一级市场供应，采取统一规划、统一征用、统一配置的方法实现对土地的有效控制。青岛市政府建有土地储备中心，主要管理市内四区土地，其他县市区各有土地储备中心。政府同时将一些闲置、低效利用的土地采取收回、收购等方式纳入土地储备，经整理后再公开出让。青岛市国土资源和房管局一名负责人曾解释说，“实际上就是把土地资源变成财源，最大限度地盘活土地资产”。
青岛地产界资深人士解释说，按杜世成的经营理念，政府垄断了土地，就会出现土地供应不足，抬高土地的价格，从中能获取更大的利益。另一个潜在规则是，由于相关主要领导直接掌握土地审批，将大块地分成多次审批，自然可以为个人牟取更多利益。
虽然开始实行“招拍挂”，其实很多时候，还是要看地产商与有关领导的关系。比如招标，一般都会在招标文件中限定企业资质、规划方案等，有时候就会制定刚好只符合某个开发商的招标文件。关于挂牌，一般符合条件的可能有四五家企业，但如果有关领导“看好”某个开发商，就会帮助劝说其他申请的开发商退出。当然可能会给其他开发商适当承诺，比如在另外的地块中向其倾斜。
拍卖看似非常透明，所有开发商在同一个平台上竞价，但实际上，如果开发商工作做好了，就可以事先与其他几家主要竞争对手商谈。拍卖时，其他几家竞争对手作为托儿举牌。大家轮流坐庄，或者一家地产商拿下地块后，再分包部分工程给其他开发商。这样拍卖现场一般不会出现激烈竞争，有关领导也会出面裁决，在几个大地产商之间搞平衡。在杜世成执政期，政府更多采用挂牌的方式出让土地。
无论通过哪种方式拿地，其实土地的审批都是“一把手”说了算。一个例子就是，崂山原区委书记王雁公然违反国家土地管理的有关规定，违反权限，采取批条子、打招呼、开协调会的方式，直接插手干预土地批租和出让事务，从中获利496万元，最终酿成土地大案。经查处，王雁被判死缓，原青岛市国土资源局局长张志光受贿860多万元，被判死缓，原崂山区国土资源局局长于志军受贿539万元，被判15年。
按照国土资源部规定，开发土地的程序其实极为复杂，应该先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土局，局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里，缺少一个环节都不行。要想将一片地成功开发成商住楼，必须得到规划部门的许可，所以，开发商要想在土地资源炙手可热的大背景下得到一块地，必须一一打通规划、审批、国土等环节。
在青岛这种寸土寸金的城市，缩短拿地时间几乎和拿地一样重要。很多时候，开发商打通王雁、于志军等人，有他们亲自出面安排，事情很快就能解决。王雁在法庭上坦称，国家在土地“招拍挂”上有严格规定，但实际上，在当时青岛，只要一把手一个批条、一句话就可以从土地上牟取巨大利益。按照公诉机关指控，王雁曾经10余次为开发商牟取土地审批手续、旧城和城中村改造方面的利益。
在这个链条中，开发商当然不会损失自己的利益，所有运作拿地的资金都转嫁到房价上面，最终还是转嫁到消费者身上。(稿源：三联生活周刊 作者：吴琪 王家耀)
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