- 地产业成本流向调查:揭开房价与利润率背离真相(2)
建安成本将下行
业内人士指出，去年下半年以来，钢材、水泥等建材价格大幅下跌，使得建安成本在房地产开发总成本中的比重呈下滑趋势。
建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，是房价中相对稳定的部分。在国外，建安成本通常占房地产开发总成本的70%，其它如地价及税费仅占房价30%左右。然而在国内，这个数字是颠倒的。
一位房地产业内人士向中国证券报记者透露，建安成本在房地产成本中的占比一直不大。在北京，目前高层的建筑规格约为2000元/平方米、毛坯砖混房约为600-700元/平方米，总体来讲建安成本不会超过3000元/平方米。
根据有关报告的数据，2005年普通高层住宅的平均建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元。
然而自去年下半年以来，水泥价格同比增幅出现回调，涨势放缓。同时国内钢材价格开始进入下行通道。
水泥及钢材价格的变化，一定程度上降低了房地产商的成本。业内人士表示，建材价格波动对房地产成本影响较小，尤其是房价较高的区域如北京、上海等地，原材料价格变动两三百，表现在房价上就微乎其微。
而房地产成本中的市政建设成本，包括道路、管线等根据地区不同有所区别，其他隐性成本则是可控的。销售成本也根据开发商的销售策略而变动，从5%到30%不等。
根据有关报道，以北京为例，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。
隐性成本居高不下
北京一位开发商告诉中国证券报记者，地产企业对政府部门、公共事业机构等的“公关支出”和各项规费，一直是总成本的重要组成部分。而这些隐性成本有些便转化为财务报表中的期间费用。
该开发商介绍，地产开发过程中，要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用，这些费用包括大到城市基础设施建设费，其中城区和近郊区住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费，还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。
另外，开发商还需向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。有资料显示，在上海，电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米，小区外架空区内入地费用为125元/平方米。
而从房地产上市公司的期间费用来看，剔除ST后，2008年已公布年报的房地产公司销售费用共计55.48亿元，同比增加35.4%，占营业总成本的4.29%；管理费用共计75.8亿元，同比增加10.38%，占比5.86%；财务费用共计28.41亿元，同比增长46.54%，占比2.2%。
除此之外，开发成本中流向政府的部分还包括正常的税收。以万科为例，2008年，公司实现营业收入409.92亿元，归属上市公司股东的净利润40.33亿元。当年，公司缴纳的营业税金及附加为45.34亿元，所得税费用为16.82亿元。两项税金合计占当期营业收入的15.2%。
业内专家指出，2008年，房地产行业的平均销售毛利率在30%左右，税金之外的各项成本占收入的七成。而去年资产减值损失、投资收益等因素变动也对地产企业的净利润产生负面影响。
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