- 透视北京春季房展：楼市销量虚假繁荣的背后
中国社会科学院研究员曹建海认为，表面上看近期中央和地方政府为拯救房地产市场在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，但事实上，这并不意味着楼市开始真正回暖，而是很多房地产商的自我炒作。
3月31日北京市社会科学院发布《北京蓝皮书》系列报告认为北京目前的房价仍在上涨，到2010年大量保障性住房上市后房地产市场才会出现真正的降价；两天之后，任志强就在其博客发表从住房是否算是刚性需求等四个方面质疑了《北京蓝皮书》的观点；随后戴建中也迅速撰写了一篇文章反击任志强的质疑，一场关于如何对房价进行科学统计以及房价走势的辩论激烈上演。
2009年的一季度刚刚过去，关于楼市回暖，重现小阳春行情的传闻就此起彼伏，不绝于耳，甚至有消息说，楼市这轮回归直追2007年最火爆的时候，又出现了购房者连夜排长队抢购的情形。难道房地产业成了金融�；械谝桓鋈娓此盏男幸�？楼市眼下的回暖到底是开发商的炒作还是真的已经触底反弹？我们先来看看正在举行的北京春季房展会。
楼市房展会上现回暖
记者："这里就是2009北京春季房地产展示交易会的现场，每年的春交会都被称作为楼市的风向标，今年的春交会上，我们统计大概有80个楼盘来参展，其中一半左右是北京本地的项目，而'优惠购房大卖场'是今年组委会重点打造的理念。"
北京嘉华四季国际会展有限公司总监郑向东："集中看房，集中选房，集中购房，集中优惠。"
然而，在房展会的现场，记者却并没有看到郑向东所说的集中优惠，除了一个项目给出了一次性付款8.8折、贷款9.2折的折扣外，今年房展会上，优惠折扣显得微乎其微。而且像去年送礼品、送物业、送车位、送装修、送家电等促销手段，今年也似乎退出了舞台。
"现在没什么优惠。"
售楼人员："你如果说还要那么再进行一个折扣的一个促销的话，这个可能性真的很小。"
不仅如此，郑向东所说集中购房也就是我们常说的团购，如今开发商也显得不再稀罕。
"现在没有团购了。"
"因为我们就剩一百套了，组团的话要把我们一百套订完，我们就，我们都卖完了，这一块。"
在位于石景山区四至五环间的远洋沁山水项目，销售人员告诉记者，该项目的房价已从13500元/平方米涨到14000元，这是因为三期的最后一批房源已经在前几天开盘当日被抢购一空，14000元的价格是针对目前等待退房的消费者。
"这个是登记等着那个，想，有些看完想有没有退房的，然后看能不能买。"
记者："今天登记退房的大概有多少套？"
"这些都是，有100人了。"
据记者了解，远洋沁山水在今年年前开盘的一期均价是11000元/平方米，今年春节后开盘的二期均价是12000元/平方米左右，而4月6日的开盘价被提到13500元，就在几天后的房展上，房价已经被叫到14000元/平方米。楼市似乎又出现了高温的"卖方市场"，眼下的这份场景似乎很难和去年叫苦不跌的低迷状态相联系，那么开发商的底气到底从何而来呢？
"今年从2月份、3月份我们成交量来看的话是明显的回暖了很多。"
"现在随着大家整体北京的一个房地产成交量都在上升，那样的话，必然就是说，对他们开发这边说他是有一个信心的。"
不难看出，在这样的背景下，开发商顺势做起了涨价文章。这个位于宣武区的中信城项目，去年底的开盘价在18500元/平方米，现在已经上调到每平方米19000元；位于朝阳区五至六环间的富力又一城三期报价为每平方米10500元，而此项目一二期的均价仅为9500左右。与此同时，除了市区的一些项目在涨，在房展会上记者了解到，位于房山、昌平等远郊区域的项目也在纷纷提价。
"从我们高层这边的话，从去年开盘到现在价格是一直保持比较稳定的，没有什么变化，然后像这次开盘就4月11号开盘的话，价格有一个调整，可能是略微要高了200左右。"
"然后去年是在，大概是在1万1左右吧，然后现在是1万2均价。"
除了提价的项目外，剩下的项目也几乎和开盘价持平，降价的项目极为罕见，根据记者对此次房展会上北京项目的大概统计，参展项目中，位于宣武区、崇文区二环以内的两个项目报价分别在19000和25000元。位于丰台区三至四环间的项目报价在13500元至16000元。海淀区三至四环间的项目报价在24000元。朝阳区三至四环间的房价也在2万元以上；而海淀区、朝阳区四至五环间的房子在15000元/平方米左右。即便是五环以外甚至是远郊区的房子，房价也并不便宜，通州的楼盘，售价大都在7000至8000元/平方米左右，最低的也达到了6500元/平方米。
郑向东："在四环以内的房子，价格继续保持相对稳定的一个价格，没有多少调整，有个别热销楼盘，还有所上调，那么调整比较大的项目，在八千，六七千到这个一万，一万二三左右，这样的一个价格，这个集中在这个五环区域左右，和一些远郊区县。"
而面对目前的价位，开发商普遍表示已经达到探底，对于接下来的成交量他们充满信心。
"挺高涨的，我们都不行，所有的人都基本上嗓子都哑了，问的人特别多，觉得好像是回暖了似的。"
"就看我们的户型图能看出来，库房已经没货了。"
"我觉得房地产，我觉得已经回暖了，普遍现在购房的需求比较大现在。"
从北京春交会的情形看，似乎房地产商的春天又回来了，不管是四五环外的郊区房还是中心城区的高价房，现在的价格都比年初高出了一两千元不等，而且还供不应求，一扫去年年底金融�；词钡牡兔院屠淝��？墒�，对房价集体上扬，是不是真的受到了购房者追捧？现在出手是不是像开发商所说的正是抄底的好机会？
在房展会现场，郑向东告诉记者，开幕第一天的参观人数就超过了3万5千人，这突破了17年来的历史最高水平，然而记者却发现，在前来参观的人群中，真正有购买意向的却是聊聊无几，这位刚刚在远洋沁山水做过登记的安大爷告诉记者，尽管他登记了自己姓名，但是现在并不会出手买房。
安大爷："我只能观望，我不能瞎买，我等待和观望，等待，主要是等待。"
和安大爷一样，同样在这里做过登记的白小姐也给出了同样的答案，那么，在这个庞大的看房人群中，有成交意向的到底又是多少呢？记者在房展会现场对100为受访者进行了问卷调查。当被问到：您目前会出手购买还是会继续观望？100位受访者中有98位都表示依然会继续观望。而这98位调查对象都表示观望的原因还是由于房价太高。
"我们以为房价会有点下降了，还是没有降，差不多还是这么高的。"
"涨了，涨太多了。"
那么，房展会上参展楼盘的价格是否虚高？记者将展会上一些新楼盘的价格与同区域、品质相近的房源进行了对比，从这个图标上，我们可以看到新盘报价普遍高出2000元/平方米以上，不难看出，房价并非像开发商口中所谓的已经是探底价，反倒有明显的上涨。
"还是观望吧，太高了，本身想买来着，一看涨的太厉害了。"
不仅报价虚高，在采访中，记者也发现，开发商也在极力营造成交量正在急剧放大，房源所剩不多的表象。
"还是相当不错的，这一上午我们大概定了30到35套。"
"我们现在一期已经只剩几十套房子了，很少。"
那么，房子真的卖的这么好吗？一位销售人员称，他们负责销售的中信城现在所剩的房源十分有限，仅剩几十套，但是当记者在北京市房地产交易管理网进行查询却发现，一期整个开盘房源中，标明红色已签约的房子几乎没有，而扣除标明粉色的已预订房源和棕色的网上联机备案的房源以外，所剩的可售房源还有整整225套。这显然和售楼人员口中的几十套房子相去甚远。而这样不实的宣传在房展会上并不是个案，这个叫天恒乐活城的项目，售楼人员表示一期房源已经售出90%，销量还在稳步回升，但是记者在房屋出售信息表上却发现，标明绿色的可售房源还大大存在。
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