- 专家：商品房降价等因素导致各地经适房遭弃购
发表评论广州在经济适用住房停建数年之后，终于又开始大规模建设经济适用住房，并向群众销售首批2145套，但是认购效果却并不理想，过半经济适用住房遭遇弃购。
业界分析认为，广州建设经济适用房的目的是为了解决低收入群体住房难题，但为何这个“民心工程”却不得“民心”，这个现象值得反思与借鉴。业内人士建议政府应该依据群众的真实诉求，科学规划完善配套，防止出现经济适用房滞销的情况。
经济适用住房遇“冷”过半遭弃购
广州市在2008年11月26日推出了2145套经济适用住房，分别位于金沙洲、大塘聚德花苑、同德泽德花苑、育龙居、云泉居和丽康居6个房源点，公开向符合申购经济适用住房条件并在2008年12月7日前已取得《广州市经济适用住房准购证明》(以下简称《准购证明》)的申请家庭销售。
广州医学院退休人员谭懿文递交了申请。根据统计，广州1498户家庭登记申请购买经济适用房，共有1233户像谭懿文这样的家庭经过摇号获得购房资格，进行选房、购房。
谭懿文告诉记者，他们申请了一套金沙洲新社区经济适用房，每平方米4000多元，价格稍微贵了点。本来想申请聚德花苑，但是发现申请人太多了，所以就只有选择申请金沙洲社区了。
根据统计，由于聚德花苑配套设施完善，交通方便，很受追捧，尽管只有134套房屋但却有466户家庭登记申请，申购比例超过三倍以上。而其它建在郊区、或交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点，申购比例则比较低，最低才只有16.27%。
在这种情况下，认购效果可想而知。根据统计，最终只有975套房屋被认购，有1170套房屋没有售出。6个房源点也只有聚德花苑销售一空，而目前配套比较欠缺的金沙洲社区尽管推出了推出1469套经济适用住房，最终只卖出608套。
事实上，这不是特例，而是一种普遍现象。今年初，秦皇岛市首次以公开摇号方式销售经济适用住房，最终却剩余888套经济适用住房没有售出，约四成人放弃了购买权�？梢运�，全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远或价格偏高等原因而遭遇弃购的现象。
三大因素导致经济适用房难以“经济又适用”
专家普遍认为，部分经济适用住房遇冷，几乎是目前所有进行保障性住房建设的城市都遇到过的问题。究其根本，主要原因如下：
首先是商品房价格下降导致经济适用房失去了价格优势，不少经适房房价与商品房房价差距不过1000元/平方米。以广州金沙新社区为例，广州金沙洲新社区经济适用房高层均价为4445元/平方米，而目前其周边一些商品房价格每平方米也只有五千多元。
广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，原本金沙洲新社区周边新建楼盘价格每平方米都在七八千元甚至万元以上，但是目前开发商为了促销，纷纷大幅下调新建商品房价格，而经济适用房基本没有降价空间，从而使其价格与商品房价格构不成竞争优势，进而导致申购者弃购经济适用房。
其次，由于经济适用房受国家政策限制属于有限产权。按照规定，这些保障性住房不得出租、出借，五年内不得上市交易，满五年后才可上市流通，但要补交相关税费，这让不少家庭宁可选择二手房市场或者租赁市场，也不愿意选择经济适用房。
此外，受土地财政的影响，地方政府普遍不肯提供好的地块建设保障性住房，经济适用房、廉租房等保障性住房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。不少低收入家庭都表示，出于上学就医的考虑，如果搬到远离市区、配套设施相对不完善的地方，势必会造成家庭生活成本上升，所以他们也只好弃权，甚至有些特困户宁可住在十几平方米的旧房子也不愿意搬入宽敞但配套不完善的新居。
以需定供科学规划建设保障性住房
业界专家认为，当国家为拉动内需全面铺开保障性住房建设之际，必须首先完善保障房的建设机制，建设群众需要的经济适用住房，才可以让弱势群体看到政府真心实意为老百姓办事。具体来说，地方政府应该从以下几个方面完善保障性住房建设机制：
首先，坚持以需定供的原则。地方政府应首先展开低收入住房困难家庭住房状况调查，只有摸清楚群众的需求以后，才能准确建设保障性住房规模及保障住房类型。
事实上，以需定供不是要求政府仅仅根据需求数量来决定供应住房规模，也要根据群众对经济适用房配套设施、地理位置等要求进行建设。否则盲目建设只会导致滞销现象发生，而且经济适用房是开发商出钱来建设的，如果经济适用房卖不出去，则会出现开发商停建烂尾的情况。
其次，在楼市低迷的情况下，可以考虑少建新住宅，适当从二手市场上收购房源，短期出售以获得购房资金，长期则“以租代售”扩大受惠人群，这或许能解决市民对经济适用房兴趣低的尴尬。
广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，政府可以收购一些二手房、烂尾盘作为保障型住房出售或者出租，一方面可以加快保障性住房供应速度，另一方面也可以缓解楼市成交量低迷状况，降低商品房的空置率，缓解开发商资金短缺。不过，黎文江还强调，政府只能低价购买小户型商品房。
此外，政府还应未雨绸缪，尽早完善保障性住房的退出机制。同时，提高经适房建设的经营能力，让建房成本有下降的空间，并提升设计理念，引导居民健康消费。
不少专家还表示，建设保障性住房非常紧迫，但是建立健全住房保障制度是一个系统工程，不可能一蹴而就。因此，不可避免地出现各种问题。针对目前出现的各种情况，地方政府应该有所反思，科学制定住房保障目标和实施步骤。(记者:陈先锋)
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