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住宅VS高端物业 中国楼市“冷热两重天”

2008年08月15日 14:35 来源:中国证券报

  从7月份各方统计数据来看,在今年剩下的不到4个月的时间内,中国住宅市场走弱的局面应该很难扭转。然而,高端物业板块却逐渐呈现出另一派景象。坊间认为,同样是价值的理性回归,两者的对比,反映出中国楼市投资趋势的一种变化。

  土地价格增速减慢加上银行信贷收紧,个人贷和开发贷受到严格控制,促使各地住宅房地产价格有必要,也有条件下降。

  统计显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点。调查结果还表明,7月份新建住房销售价格同比上涨7.9%,涨幅比6月低1.3个百分点。这些统计数据往往并未包括开发商给出的隐性折扣部分。房价一直坚定上涨的北京地区,在今年7月也出现了小户型和二手房滞涨的局面。中国的许多二、三线城市的住宅房地产价格,或保持温吞的增速,或呈现不同程度的缩水。

  从国外经验来看,住宅类房地产价格上涨过快并不正常。坊间普遍认为,住宅类房地产价格走低是一种理性回归,能有效抑制住宅类房地产被过度投机炒作,优化市场秩序,保障民生住房。

  与住宅市场价量齐跌的局面相比,在奥运、上海世博会等因素的带动下,中国经济发展前景仍然被看好。在需求量增长的环境下,中国不少高端物业吸引了更多资本,尤其是外资的介入。由于海外房地产市场更为疲软,中国的房地产市场发展起步晚,回报率高,诸多外资机构还是愿意以中国的高端物业作为资产配置。

  以写字楼为例,据统计,第二季度,北京甲级写字楼空置率小幅上升,达到13.2%,比上季度提高0.6个百分点。本季度租金继续保持强劲的增长趋势,达到了191.9元/平方米/月,环比上涨6.6%,同比上涨18.5%,是近7年来增速最快的一个季度。分析认为,在奥运期间,市场潜在的吸纳量在两个月左右时间没有得到释放,奥运会后交易活跃程度会出现一个小高潮。上海、深圳等地区的写字楼租金也保持着稳步的上涨。二线城市成都的甲级写字楼平均月租金也环比上涨2.74%,同比上涨17%。

  由于高端物业热度不减,今年上半年,中国境内有13个项目被确认为外资收购,总投资规模已接近去年的63%。这些项目主要是商业地产、大型写字楼和酒店式公寓项目。

  此外,由于130号令的限制,外资通过外债投入房地产市场的方式已被限制。不少外资如今正采取更为曲折的方式进入中国的高端物业市场,其中被使用得最多的为离岸交易,即外资机构向手中拥有中国物业的其它外资机构购买资产;其次是寻找具有丰富当地资源的内地开发商,通过合资公司共同开发项目。(记者 王婷)

编辑:蓝玉贵】
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