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上半年销售持续低迷 后奥运时代北京房价怎么走?

2008年07月25日 10:29 来源:中国青年报 发表评论




    奥运会之后北京房价究竟会出现怎样的走势,北京的房价是否会出现跳水? 中新社发 鲁谷 摄


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  7年前,北京申奥成功后,“奥运将带动北京房价高涨”的预期就在市场蔓延,几乎所有的开发商都想借奥运会对北京房价的拉动,大赚一笔,但当奥运会越来越近,人们发出的疑问也就越来越多:奥运会之后北京房价究竟会出现怎样的走势,北京的房价是否会跳水?

  供大于求能否带来楼市降温

  “北京楼市今年肯定是供大于求,降温是必然的�!北本┝锼姆椒康夭凸咀芫硌钌俜嬲庋稳萁衲瓯本┞ナ械墓┣蠊叵�。他认为,今年北京楼市的供应量跟去年基本持平,但交易量要去比年下跌1/3。

  早在今年4月,杨少锋就提出北京楼市将严重供大于求的警告。

  他提供的数据显示,今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场,预计总供应量将达600万平方米、7万套,与此同时,今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米,15万套,市场新建住宅总供应量为22万套。加上上半年的现房,北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰,预计超过25万套。

  北京市房地产交易网数据显示,2007年1~12月住宅市场成交量约为1600万平方米,成交套数约为12万套,2006年的这一数据则为1900万平米和16万套。今年一季度,北京市住宅市场成交总套数仅为1.47万套。

  杨少锋据此认为,预计全年成交量可能降至近年历史低点,成交将不到10万套。

  “对比10万套的预计成交量,北京住宅不是供不应求,而是严重供过于求!”杨少锋说。

  戴德梁行日前发布的《2008年第二季度市场报告》也与杨少锋的观点相同,这份报告显示,今年1~5月北京房地产市场新增供应及销售面积之比为1.43,呈现供过于求的态势。

  面对足够的住宅供应量,购房人却并没有对北京楼市表现出现相应的热情。从去年年底开始,开发商卖房就已经是一件不容易的事。打折、买别墅送公寓、送车、送装修,各种优惠措施层出不穷,但销售数量却始终看不到增长。

  不仅如此,一些楼盘甚至开始出现退房潮。

  记者从北京市房地产交易管理网了解到,“期房退房公示”一栏显示退房信息多达1466条,“现房退房公示”一栏显示退房信息也达到了522条。

  在退房的人群中,有些是因为房屋质量、物业等原因,但有相当大一部分是因为对北京房价走势的判断发生了变化。

  不仅仅普通购房人对楼市的预期发生了变化,开发商对房地产市场的预期也在发生变化。从今年年初开始,广州、北京、深圳、成都等地都频频出现土地流拍的场景,而在2007年,各地“地王”都比赛式的出现。

  “国家货币政策紧缩,开发商资金链非常紧张,加上对市场的预期发生了变化,所以会导致土地流拍�!币晃灰的谌耸空庋嫠呒钦�。

  未来哪些因素支撑北京房价

  然而有意思的是,尽管出现了种种楼市利空的表现,北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。

  7月22日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告,结果显示,北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快,上半年均价为18398元/平方米。四环路五环路价格为16409元/平方米,五环路六环路价格为9825元/平方米,六环路以外价格为7760元/平方米。该报告称,上半年北京房地产市场销售持续低迷,房价仍处高位,但涨幅回落,环比涨幅为2005年以来最低。

  那么,是什么还在支撑北京市房价高位运行?很多人认为,奥运效应是开发商还在硬撑房价的一个重要原因。

  “如果说,现在北京楼市我们还有‘奥运利好’可以最后利用炒作一把,奥运会之后,靠什么支撑北京楼市?”杨少锋说。

  在杨少锋看来,北京房价的泡沫大概有15%~20%,今年年底将会明显回落。

  而在我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖眼中,奥运会之前和奥运会期间北京市房价不会有太大变化,关键要看奥运会之后,也就是从奥运会结束到10月初北京楼市的变化。这个阶段的市场形势对未来一两年内的北京市场有关键作用。如果这个阶段北京楼市没有继续出现交易量的回落,那么购房的需求会逐渐释放出来。

  在知名财经评论人牛刀的博客上,他很明确地提出北京在楼市泡沫方面比其他一线城市要严重的多�!案拍钐嵘て�,中国这两年最具炒作的概念就是奥运,已经透支了甚至未来三到五年的房价增长水准,泡沫大面积衍生,房价焉能不跌?”

  牛刀认为,要判断房价变化,需要从国家产业政策有无变化、政府新推出的住宅用地政策和地价变化、成交量的变化3个方面进行分析。这两年国家对于房地产业出台了很多政策,都是为了把房价降下来。土地供应上,北京3年2000万平米是用于经济适用房和限价房。成交量上,北京一天只有100多套。

  “放不大成交量,一大批开发商必死�!迸5冻�。

  面对奥运会之后的北京房价走势,也有观点认为,北京强大的刚性需求决定了其房价不会出现拐点。

  华远集团老总任志强就曾数次表达类似看法。他认为,北京的人口增长每年高达2.4%以上,约40万~50万人口(2007年为50多万),其中户籍人口超过15万人,外来长住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%,每年新增家庭户数超过30万户,其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续5年的新婚家庭中44%的购买了住房,17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套,二手房9.4万套左右,远低于家庭分裂的速度与需求。

  在任志强看来,住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人口群,正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群,北京这一人群的比例高达37.8%,约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中,加上外来人口的购房需求,未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。

  “北京的第三产业比重高达71%,每年要提高3~4个百分点,每提高1%大约要100万平方米的办公用房�!比沃厩勘硎�,奥运会又提升了北京的世界地位,旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新。(记者 李松涛)

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