- 住宅市场新政挤出效应显现 热钱潮涌商业地产？
当住宅市场已聚集了高风险、大量资金急需寻求新的投资渠道时，处在政策“孤岛”的商业地产正成为各路资本新的追逐目标。连日来，多方消息显示，不仅各大房地产开发企业逐渐加重商业地产的开发比例，从住宅市场抽离的部分投资性资金亦将目光瞄向商业地产。据我们了解，已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域�！备吡噬桃挡慷轮芟ユ瓒约钦弑硎�。更有人士估计，从投资客到开发商，短时间内，已有逾千亿资金追逐入市。但在戴德梁行商铺部董事张家鹏看来，各路资本豪赌商业地产的消息，不乏炒作成分，真实状况并未达到如此程度�！罢攵宰≌牡骺卣叱鎏ǖ氖奔浠共凰愠�，目前还没有大批热钱涌入的现象，但未来势必会有一些投资性资金转向商业地产”。
而对于商业地产的前景，周晓骏骅和张家鹏均做出了一致判断：在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，这将进一步加大商业地产的升值空间。显然，一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。资本转场游资转向的速度极快。
“两天前我刚刚出手一处100平方米左右的写字间，总价200多万元，贷了一部分款，我相信会有很可观的租金收入，这个地段每月租金能达到1万余元�！�5月6日，一位从住宅转投商业地产的投资客告诉记者。该人士出手的写字楼单元位于建国门内大街，购买单价为23000元/平方米，周边二手房均价已达30000元/平方以上。
“以目前形势来判断，投资商业地产要比投资住宅保险得多，这个阶段不炒商业地产炒什么？相信未来会有大量的闲钱流向商业地产�！闭馕煌蹲收呷衔�，政策的严厉调控下，北京住宅市场价格大降已是必然，而同地段的商业项目价格却远低于住宅产品，未来的升值潜力不可低估。无独有偶，“甲级精装写字楼开盘，1小时狂销8亿元，某高端人士更是掷下4.5亿元大单，整购4层�！闭馐侨锿湍成桃档夭钅棵枋�4月开盘时的场景。投资者以及开发商的底气来自数据的支撑。据高力国际最新数据显示，2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%，平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元。
与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加三倍多。预计年内将有125万平方米的新增供应，市场总存量将达到约1210万平方米。商铺方面亦有利好。统计数据显示，北京中高端商铺物业市场的整体空置率由2009年第四季度的16.27%下降至2010年第一季度的16.04%，有更多的海外及内资零售商开始或继续在北京扩张。高力国际预计，年内将有更多高端零售商入驻，2010年新增供应将超过140万平方米。对于投资者而言，需求量的攀升无异于曙光来临。业内人士估计，目前，有意购买商用物业的投资客数量将较上月同期有20%左右的增幅，其中很大一批新增客户为住宅市场转场而来。投资潮一触即发？在散客游资背后，或许有更大一股热钱正在涌动。有消息称，万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产，抄底涉及资本高达千亿元以上。近日，万科接手CBD赢嘉中心被业界视为品牌房企加速转型的标志性案例。其他品牌房企也不甘落后：保利意欲全力冲刺商业地产领域，未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%；首创置业未来3年预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路；金地将商业地产的开发和运作纳入未来的重要战略规划，在金地今年土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。
另一路资本亦在虎视眈眈。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示，一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，正积极设立人民币基金，以获得潜在的投资机会。北京写字楼物业，尤其是地理位置优越的高品质项目，仍将是投资者收购的目标，“北京写字楼物业的资本值预计到2010年底将同比上升14.37%”。显然，一场商业地产投资热潮将一触即发，但与机遇并存的往往是更大的挑战。
“不管是投资还是开发，商业地产的资本性和技术性都很复杂，进入门槛较高。从开发商层面，完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条，至少需要10年以上的时间才能谈及回报�！敝芟ユ杷�，虽然商业地产被越来越多的人重视，但真正在操控方面，现在能够有把握有实力去做完整个开发链条的开发商并不多。同时，商业地产资本回收周期较长仍然是困扰开发商和投资者的难题。周晓骏骅表示，从数字上看，一线城市投资回报率始终达不到令人满意的程度，假设其每年的回报为15%，可能6~7年就回本了，但现在很难达到这个回报率，起码要经过8~10年甚至更长的时间才能盈利。鉴于此，业内人士认为，从住宅市场流出的大量投资资金，更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”，因为从长远来看，还是住宅的投入与回报率更具吸引力。但放量不足住宅10%的商铺，今年将表现出强劲的增值动力，由此带来巨大市场需求，有可能成为2010年的投资首选。(记者 刘筱晨)
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