通胀预期影响 北京楼市进入新博弈期——中新网
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    通胀预期影响 北京楼市进入新博弈期
2009年07月01日 10:29　来源：中国证券报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　6月份，北京商品房销售继续维持高位，期房和现房成交量涨跌互现。其中期房商品住宅成交量环比仍略有上涨，而现房商品住宅出现明显的下挫态势。

　　据北京市房地产交易管理网数据统计，6月前三周，期房住宅成交套数为9267套，成交面积101.8万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅8013套，成交面积为91万平方米；同期，成交的现房商品住宅为1973套，成交面积为28.7万平方米。与5月相比，期房商品住宅成交套数、面积分别增长6.7%和2.7%；而现房商品住宅成交套数、面积分别下降20.5%和8.6%。

　　业内预计，在通胀预期影响下，北京商品房销量出现大幅回落的可能性不大。但开发商主观提价、刚性需求集中释放期消退，将使楼市进入新的博弈期，价量波动将加剧。

　　开发商谨慎推盘

　　亚豪机构的监测数据显示，7月份北京将有45个项目开盘销售。其中纯新盘项目有16个，其余项目均是老项目后期开盘。从新盘入市的比重看，开发商推盘仍较为谨慎。业内人士认为，这主要是因为开发商在定价过程中“把握不准”。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，在投资性购房行为的推动下，非理性追涨的现象已出现苗头，开发商希望“顺应市场”抬高价格，但是目前市场的回暖，主要是受政策刺激；尤其是房价的上涨，主要是所谓通胀预期和宽松货币政策所致。由此推动的楼市增长，缺乏实体经济的支撑，容易滋长泡沫。

　　数据显示，从4月份以来，京城在售项目提价销售的比例逐步攀升，6月开盘的老项目后期中，三分之二的项目相比前一期提高了售价，提价幅度在500-3900元/平方米区间，平均增幅为12%。如何确定7月份的市场价格，抓住有利时机和价位入市销售，成为不少开发商在推盘前的“烦恼”。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，目前市场的主流消费还是刚性自住型需求客，他们对价格的敏感程度较高，一旦价格过快拉升超出心理价位，将会重新观望；这也是开发商所担心的。

　　城八区开盘项目增多

　　7月即将入市的项目中，城八区开盘项目明显增多。统计显示，有29个项目位于城八区，占总开盘项目比重达64.4%。而这其中，又以朝阳、海淀、石景山三个区域的项目居多。朝阳区计划开盘的项目高达15个，其中不乏万科公园五号、悦溪等热销项目。

　　从环线分布来看，五环外项目仍是供应主流，7月五环外开盘项目达27个，占总开盘项目的60%，而这些项目中普通住宅项目仅有10个，其余均是别墅、公寓、花园洋房及商住楼项目。

　　在项目物业类型上，7月开盘入市的项目中，别墅项目达5个。分别是保利垄上、御墅、蓝岸丽舍、澳景园、北美佳苑，这些项目多为独栋、单套面积500平方米以上的高档别墅。而7月入市的公寓类项目则多集中在朝阳区，据统计，朝阳区即将开盘的公寓项目达8个，占公寓供应总量的一半左右。而且，从有价格记录的数据统计来看，朝阳区公寓项目的整体开盘均价达19400元/平方米，价格相对较高。从户型面积来看，以中小户型为主，适合投资。

　　华高莱斯一位分析师认为，在限外令解禁、通胀风险加剧的背景下，豪宅项目增多主要是面向具有保值增值需求的客户。而户型适中、地理位置优越的公寓项目又较为适合一般的投资置业者。这也显示出开发商在通胀预期下调整产品结构的举措。

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【编辑:位宇祥】
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