楼盘新价格低 长线投资者盯上北京二手房——中新网
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    楼盘新价格低 长线投资者盯上北京二手房
2009年05月07日 17:38 来源:北京青年报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  价格低 即买即租 投资风险小———

  42岁的王先生近些年来一直从事外贸工作,他认为,在适当的时候选择合适的地段、合适的楼盘也是使资金保值、增值的好方式。近期,他考虑以170万左右的价格在CBD区域附近购买一套两居室。最后,王先生选择购买了富力城一套87平方米的两居室。据鑫尊置地总经理刘军介绍,2009年,越来越多的像王先生这样的长线投资者,将投资的目光转移到二手房上,尤其是在人口流动较大,出租率较高的区域。

  ●热点区域 投资首选

  首先,王先生看中的是CBD这个区域,从北京对中央商务区建设的重视程度来看,CBD区域一直是朝阳区最热的区域,大量知名企业的入驻以及大量资金的注入,周边配套设施不断完善和改善,加上北京电视台和中央电视台的东迁,整个区域的房地产销售和租赁市场的热度将不断升温。据了解,长线投资者大多贷款买房,以租养供,待房产升值后出售以获得收益,所以,租赁买卖热点区域,是这类投资者的首选区域。

  ●楼盘新 价格低 即买即租

  其次,王先生考虑到该区域内新盘项目较少,且销售价格比较高,另外从投资的角度,新房大多是期房,购买后不能很快获得出租收益。通过对区域内诸多二手房项目的比较,王先生最终选择富力城,是因为该项目是CBD商圈较成熟的纯居住大社区,也是区域内的租赁热点项目,社区内及社区周边配套完善,能够满足上班族居住、消费、娱乐等不同需求。另外,该项目楼盘较新,2004年入住,而且是精装修,省去了装修的麻烦。小区紧邻东三环,多趟公交线路加上已经开通的地铁10号线,交通便捷。

  ●出租及出售收益理想

  鑫尊置地富力城店置业顾问小卫为王先生分析了该房的租售收益:

  出租收益分析:此房总价为168万,评估公司评估后给出的评估值为140万,若按银行贷7成的房款(140万*0.7=98万),因此首付为70万。如果贷款年限为20年按等额本息计算,每月支付利息本金总额为6020.14元。富力城此户型的房租为6000元/月,可以计算出出租年回报率为:

  出租年回报率= (年租-物业供暖)/首付=(7.2万-0.5万)/70万= 9.6%

  由此可见,该房出租年回报率远远大于一年期定期存款年利率2.52%。

  出售收益分析:目前富力城的成交均价为19000元/平方米,按照富力城历史价格趋势,预测3年后的成交均价为22000元/平方米,以此套房屋为例计算收益,如果三年后出售,扣除3年利息、物业及供暖支出费用后,3年净得利润11.6万元,再加上三年租金净得利润为33.2万元。

  出售回报率=(卖价-购价-3年利息-3年物业供暖)/首付 =192.7万-168万-1.5万/70万 =16.57%

  可以看出,该房的出售回报率也是非常高的,购买此套住房,完全可以以租养房,等房价升值后出售即可得到很好的投资回报。

  ●二手房投资风险较小

  据了解,购买二手房进行投资的多为储蓄性投资,即长线投资,这类投资者主要关注热点区域内的次新房。既是投资,就要考虑风险。进入调整期的一手房市场,价格浮动较大,投资的风险也比较大。城区内热点区域的新房由于其稀缺性,价格比较坚挺,再加上一些降价的舆论影响,让投资者对新房望而却步。刘军认为,与同区域内新房相比,二手房的价格比较低也比较实在,从近期二手房稳定的市场成交来看,即使调整,二手房市场的价格浮动也不会太大。因此,从规避风险的角度,选择二手房进行长线投资不失为明智之举。

  ●二手房投资优势凸显

  另外,业内人士认为,二手房是现房,购买以后可以马上出租,避免了新房等待交房时期的收益损失,也节省了装修所需要投入的成本。甚至有的二手房买卖时就带有租约,大大节省了租房前的空置成本,投资者可以马上获得收益。租赁热点区域的房产,租赁与买卖市场都很活跃,区域内房产具有很大的升值潜力,贷款购房基本可以实现以租养供,房产升值后出售也可以获得比较乐观的投资回报。

【编辑:刘丛丛

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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