- 房市“抄底”时机来临？私募基金摩拳擦掌
“你有什么朋友想借钱吗？”
“借钱？你是指开发商吗？”
“不是不是，我这里开发商一大堆，我是指有没有什么人或企业想 “借出”钱，投资在房地产上�！�
在一次房地产融资实务交流会上，一位投资管理公司的总经理王先生这样问记者。
按照王先生的意思，像他们这些做私募的，一方面代理一些海外基金作国内投资，同时也需要其他类型的投资人，只是由于去年房地产市场不景气，敢投这个行业的越来越少。不过目前眼看房地产市场似乎离触“底”之日不远，而房企的资金压力仍未缓解，这为私募基金创造了投资良机。
不投资高价地
记者从权威机构获得的一份统计显示，近一年来，PE(私募股权投资)对国内房地产的投资额名列各行业第一，达到14.06亿美元，占比也达21.41%。然而其中后半年的统计又显示，房地产的排名已被连锁经营和制造业赶超，降至第三，PE在房地产业的投入仅1.17亿美元，占比也降至13.38%。这些投资数额的变化，充分反映出在房地产市场回调得最厉害的去年下半年，本就小心翼翼的私募更是不敢轻举妄动。
据一些私募基金负责人介绍，他们的投资的确是很谨慎，特别是对地价等成本因素看得很重�！岸杂�2007-2008年拿的地我们就比较苦恼、难以合作，因为觉得风险较大�！焙荷嶂泄康夭蹲驶苟伦芫砺碛赕弥毖��！巴蹲驶沟牟呗砸恢彼媸谐〉谋浠谋�，2008年我们也是不敢做，主要就是因为地价高�！鄙虾Ｊ⒘蹲使芾碛邢薰径伦芫砝钣币脖硎�。
投资兴趣分化
中国房地产正在经历调整，私募基金也一样�！岸际峭肚�，我们有相对复杂的股权投资，但开发商更乐意接受的是债权投资，就是直接借钱，不太多干涉项目，” 王先生介绍。而李颖的介绍更具体地体现了私募基金投资房地产业的变化：在2007年以前，对于房地产项目的投资属于股债结合型，2007年则是股权投资多于债权投资，2008年便是不敢投，但2009年又在开始看项目了。
而从这些私募的兴趣来看，取向倒并不一致。有的还是乐于投资住宅项目，如已主导外资基金投资了6个中国房地产项目的马雨婷就表示，从股权投资考虑，他们还是更愿意选择长三角二、三线城市的项目，但要在中心区域并以住宅为主，规模最好在10万平方米以上，地价要低于周边同类项目的地价，且为净地。此外，股东结构比较简单，但开发团队比较成熟，而且具有当地资源优势�！拔颐侵煌兜ジ鱿钅�，股权不多于50%，我们加入后主要关注财务结构，会派驻项目经理及财务总监，” 马雨婷说。
“我们则不同，”李颖表示，“我们更关注一线城市的商业项目，无论是新开项目还是协助拿地都可以……”“不过基于市场风险，现在投资额度也小下来了，也就3000万美元。而且我们认为今后开发商拼的就是产品和成本优势，因此这些也是主要衡量标准�！�
合作模式多样
至于股权投资的退出模式，马雨婷进一步介绍，一种是固定收益，比如投2年，25%-30%的回报率；另一种是优先分配，同股同权，就是私募的收益根据股权比例来分配，所以回报率高低不定。不过基金往往追求尽早出货，如销售率在70%-80%时就让开发商回购股权，达90%时便提前退出，因此私募的加入主要还是为开发商解决资本金的问题。
同时，马雨婷透露私募基金也在创新，如他们去年下半年推出债权合作，与上述介绍的股权合作的条件恰好相反。债权投资是从项目的中后期介入，而且以上海为主�！叭缥颐歉胀瓿梢桓銎侄鹗钅�，开发商需要以产权证作抵押并明确资金用途。我们还做过南京的一个项目，我们以预购的方式给他钱，其实就是为开发商付工程款。债权合作资金规模没有股权合作大，一般在3000万-1亿人民币，周期也短，一般3-6个月，最长也可有1年�！�
同样具有实战经验的上海德勤律师事务所合伙人邹菁律师还介绍，现在一些私募基金除了做融资人，还拉入代理公司作为管理人。也就是说，除了借款给开发商，还可以代销包销，“这其实也是一种资金监管、控制风险的做法�！绷硗�，一些私募基金也能为开发商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或发行Reits前提供资金协助。
私募正欲抄底
在业内看来，私募基金在“安静”了一段时间后又伺机进入内地房地产市场“抄底”实属正常�！叭ツ攴康夭谐∠缘梅缦沾�、变数大，所以不少私募基金和其他许多投资机构、投资者一样，选择了观望、等待。但毕竟他们是做投资这一行的，想挣钱就得先投钱啊，所以肯定还是要看项目、选项目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于时机的选择，我觉得各家的判断未必相同，只是从目前一批私募基金的积极反应来看，给出了‘现在市场存在机会’这样一个信号�！庇蟹康夭沟姆治鍪φ庋衔�。
“相对于国内房地产商们的焦躁状态，基金们倒不着急，特别是外资，‘抄底’目的肯定有的，再等3个月大家看看吧�！币盐簧俸Ｍ饣鸢才胖泄康夭蹲适挛竦亩交墒κ挛袼康夭鹑谝滴窀涸鹑死罾诼墒χ甭实乇硎�。
他介绍说，目前国内房地产私募已很活跃，除了海外基金，开发商自己私募乃至政府部门引导操作的都有，只是他们都很低调，项目也不披露�！熬臀医哟サ降耐庾实奶瓤�，无论是上海的五星级酒店和甲级写字楼，还是地价、房价水平都不高的二线城市的一些项目，他们都感兴趣。已经有客户给我排任务，问我能不能1个月做好募集、再1个月做好相关文件，然后6月份就想投了�！�
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