- 沪"房产委员"论楼市: 房价将整体回归 成交复苏
除了对今年楼市的走势表达不同的观点，昨日接受晨报记者采访的人大代表和政协委员还将关注的目光投向了经济适用房和廉租房。
配套设施要和廉租房同步建
建言者：市政协委员刘炳章\(瑞安建业资产管理(香港)有限公司地产发展总监\)
在接受采访时，市政协委员、瑞安建业资产管理(香港)有限公司地产发展总监刘炳章认为，经济适用房与商品房具有不同的人群定位，其出发点是为了平衡社会各阶层人士的利益。
针对目前上海经济适用房多处在偏远郊区、空置率较高等问题，刘炳章认为，上海可以借鉴香港的经验，通过同步推进配套设施的建设来吸引低收入居民，真正实现“居者有其屋”。
刘炳章表示，香港在解决低收入居民的住房问题时，除了在远郊选址外，还在市区辟出专门地块建造经济适用房。
刘炳章认为，对于远郊的经适房，政府在房屋建设的同时，应该同步推进交通、教育、医疗等基础配套设施的建设，并在当地提供相应的就业机会，使居民可以就近办公就业，而无需赶赴市中心工作。
政府的老公房可以用来廉租
建言者：市政协委员曹耘\(上海运高房地产发展有限公司总经理\)
在经济适用房的建设方面，市政协委员、上海运高房地产发展有限公司总经理曹耘认为，由于目前上海的经适房选址多在远郊，政府应当花钱，将经适房周边的教育、医疗等配套设施进行完善，并在偏远地区开通廉价的交通工具。
除此之外，曹耘还认为，政府在房地产业上的政策应保持稳定性和连贯性�！霸诙跃史�、廉租房的建设中，应当预先作严谨的全方位规划。尤其是目前中心区现有的老公房，规划中更应考虑周全。”曹耘表示，目前有一部分政府拥有产权的老公房中还处于空置状态，或是被出租使用。“建议政府可以对这部分老公房进行普查并作相应的资源重整，由政府出面以廉租形式将其出租，从而避免因经适房、廉租房建设过多对房价造成打击�！�
大型园区周围可建经适房
建言者：市政协委员朱家文\(华东理工大学化学工程研究所所长\)
“廉租房、经济适用房保障了中低收入人群的住房问题，但对于一些刚踏上社会的年轻人来说，却面临着‘既无法纳入到廉租房、经适房范畴也买不起房’的问题�！痹诜肿樘致鄣男莼峒湎叮姓�、华东理工大学化学工程研究所所长朱家文这样告诉记者。
朱家文说，自己周围很多年轻教师参加工作时间短，工资较低，积蓄少，但还要担起建立家庭、照顾老幼的责任，“以目前上海高企的房价，他们在购买生活急需的住房时面临着极大的经济困难，而这样的人群在上海决不是少数�！敝旒椅谋硎�，很多大学、很多行业性的园区都选择将地址外迁，在这种情况下，可否考虑建造配套性的经济适用房，来保障园区内那些刚刚踏入工作岗位的年轻人居有所屋�！罢庑┰扒⒋笱С呛芏喽忌柙诮�，建设的成本会相对低廉�！�
建立统一的保障房平台
建言者：市人大代表徐益超
在接受晨报记者采访时，市人大代表徐益超建议，可以建立统一的保障性租赁住房平台�！坝睦缁崃α坎斡氲奖Ｕ闲宰》康木欣矗ㄉ缁嵬盘濉⑵笫乱档ノ�、个人等。如可以先由社会力量认购部分配建、新建的经适房，在一定时间内作为保障性住房出租给符合条件的家庭，由政府给予租金补贴，而经营者则按照市场租金获得收入，保证经营者达到市场平均受益率�！毙煲娉担罢庋淖龇ㄓ泻芏嗪么�，如可以将现在社会上一些闲置的房源利用起来，甚至包括一些地段较好的房源也能纳入这一平台。而租赁者则可通过平台来选择房源，这样房源更加多样化。此外，也能够帮助政府解决保障性房源紧缺问题，而出售保障性房源的资金也可用于住房补贴�！�
市交通局：公交改公益，问题可能就解决了
对经济适用房出现的配套设施不到位问题，市交通运输和港口管理局有关负责人认为，根本原因还在于必须加快公交体制改革。“实际上，有关部门当初在建设经济适用房的时候，就考虑到了交通配套的问题，以顾村为例，最初相配套的公交线就设置进去了，早班车早上6点多就开始运营，晚上也到很晚才结束。但居民从一开始到全面入住有一个过程，初期往往人数相对较少，一开始我曾到顾村去体验过最早的早班车，当时一辆车上只有1-3名乘客，公交线难免亏损�！备酶涸鹑吮硎荆捎诠还臼鞘谐』俗�，因此在这种情况下自然不愿意增加班次、线路，“如果公交运营的定位是公益性的，那么就能在一开始就投入更多的公交资源�！�
市房管局：顾村会规划轨交站点
昨日在“摆摊会”现场，市住房保障和房屋管理局局长刘海生坦言，通常一些刚刚建成的小区的确存在着配套不够齐全的矛盾，“实际上，经济适用房在选址的时候就从整体进行了通盘考虑，尤其是周边的交通配套问题，比如顾村地区今后也将规划设轨道交通站点�！�
针对记者现场走访发现的问题，刘海生表示，实际上，不同阶段的公交客流量都有所不同，对于记者反映的这一问题，有关部门将根据交通研究所的测算，对目前公交客流量进行测算，从而根据实际情况对公交线路、班次进行一定的调整。
顾村：等公交车的时间赶得上等火车
位于宝山区的顾村，是上海经济适用房的重要供应基地。顾村的经济适用房已于去年三季度全面开工建设，不过顾村的交通问题一直困扰着许多已经入住的居民。
昨日上午，记者前往顾村实地调查后发现，顾村居民正受着直达市中心公交线路少，间隔时间普遍较长等困扰。
“我们这里去市中心，如果坐公交车不换车几乎不可能，因为几乎没有一辆公交车可以直达市中心。”在位于顾北路上的韶光花园门口，徐阿姨一见记者就抱怨说。
徐阿姨所在的韶光花园位于顾村板块沪太路以东区域，那里集中了旭辉依云湾、圣卡洛铂庭、丰水宝邸等大量新建和在建小区。从地图上看，途经那片区域的公交线路不少，如702路终点站，761路、彭罗专线等。但遗憾的是，没有一辆公交车可“爽气”地直达市中心。
如果一定要只乘一辆公交车到市中心，也不是不可行，但这要付出大量的“体力劳动”。如到铁路上海站，徐阿姨所在小区的居民必须步行近20分钟到顾村菜场附近坐963路，“但我们每次去乘火车，都是提着大包小包的，拎着走完这段路实在很吃力。”徐阿姨说。
除了几乎没有直达市中心的公交车外，公交间隔时间长也是顾村居民反映比较集中的问题。徐阿姨说，自己经常乘坐的公交车中，间隔时间起码在20分钟左右�！拔页�761路时，曾连续两天等了50分钟左右才上了车。等一辆公交车的时间就像等火车一样长。”
在顾村板块沪太路的西面，情况同样如此。位于陆翔路上的“好日子大家园”以动迁安置居民为主。居民李小姐告诉记者，自己出门坐得最多的是宝山1路、527路和528路这三条公交线，但这三条线的平均间隔时间都不止20分钟。
记者随即在该小区门口体验了一番漫长的等待：中午11时20分左右，当一辆宝山1路发车后，记者开始在站牌下等车。在寒风中伫立了超过25分钟后，一辆宝山1路终于“姗姗来到”。
新政有效：去年二手房比新房多卖了4万多套
尽管相比2007年，去年上海的二手房成交量大幅萎缩，但统计数据显示，去年上海二手房成交量已反超一手房。
业内人士对此分析认为，二手房成交量三年来首次超过一手房，主要是因为二手房受益于房产新政的程度高于一手房。
成交套数、面积双超新房
根据上海台庆房产统计，2008年上海一手住宅成交77099套，相比2007年下跌53.8%，二手住宅2008年成交120977套，尽管相比2007年下跌了34.1%，但成交量仍远高于一手住宅。
不仅成交套数远超一手房，二手房的成交面积也“遥遥领先”一手房。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟透露，2007年上海二手房成交量为1570万平方米，一手房则为2080万平方米；到了2008年二手房成交量缩至976万平方米，一手房则只有897万平方米。
台庆房产副总经理陈史翎分析认为，二手房成交量之所以反超一手房，与去年10月底陆续出台的系列房产新政有很大关系，“系列房产新政较大幅度地减免了交易税费，相对而言，二手房受惠程度要大于一手房。另外，去年下半年以来的降价过程中，二手房的降价幅度比一手房来得大，二手房因此显现出一定的价格优势。”
陆骑麟则表示，二手房成交量超过一手房是因二手房有自己的区位优势，且周边配套通常都比较成熟，“相对一手房来说，二手房可供挑选的余地更大�！�
中心城区成交量都跌
尽管成交量超过了一手房，但去年上海二手房的成交量较2007年还是大幅下降。根据台庆房产统计，2008年上海11个中心城区二手房成交量相较于2007年均创下三到四成跌幅。其中，静安区跌去45.9%，创中心城区最大跌幅；徐汇区跌去31%，为相对最小跌幅。
陈史翎表示，从全市范围来看，中心城区住宅交易更倾向于投资需求，尤其是内环以内�！白�2007年下半年二套房贷限制政策出台以来，投资需求受到压制，市场成交量开始逐渐向下�！背率肤岱治鏊担ツ昃舶睬址砍山涣康冉洗�，主要是因为静安区历来是传统的中高档住宅区，“即使是同样类型的老公房，因为地段的原因，均价也会远高于徐汇、长宁等其他中心城区，所以静安区内楼市投资需求比重一直居高不下。一旦投资客退场，该区域受影响就较大�！�
对徐汇区二手房交易量跌幅相对较小，陈史翎表示，导致这一结果主要与徐汇区自住型需求的适当支撑有关，“徐汇区的田林、龙华、南站长桥等板块老公房分布较广，供应体量大，且已发展成为成熟的成片住宅区，无论价格、交通还是生活便捷程度，都比较受自住需求购房者的青睐�！�
中环以内楼盘泡沫不是很大
上海房价仍有合理下降空间
建言者：市政协委员祁红卫\(上海长风地产有限公司副总经理\)
“目前楼市还处在房产商与购房者之间的博弈阶段。现在关键要看房地产商前期赚到的丰厚利润还能维持多久。”昨日下午，谈及目前上海楼市的价格问题，市政协委员、上海长风地产有限公司副总经理祁红卫表示。
祁红卫分析说，房价上涨的主要原因是近几年海内外热钱推波助澜所造成的各类生产成本急剧上升�！耙浴胀忧し绲乜椤�2004年底该区域内土地出让楼面价格约在每平方米3000元上下，2008年初该区域内的‘4号东南地块’竟然飙升至每平方米17000元�！�
对目前上海的房价，祁红卫表示，由于遭遇全球性的经济危机，部分房地产商因资金成本过高或后续资金不足，开始转让一定数量的土地项目或延期开工一些项目，“尽管如此，比较有实力的房地产商因为前期积累的巨额利润，仍可以作出战略调整，通过退出二线城市等手段来力保上海、北京等一线城市�！�
祁红卫表示，房地产商的暴利时代已阶段性结束，“就目前而言，上海房价相对于居民实际收入水平仍相当高，存在合理的下降空间�！逼詈煳婪治鏊担捎谕恋刈试吹南∪毙裕虾Ｖ行某乔谢废咭阅诼ナ信菽皇呛艽�(极个别超常楼盘除外)，中环以外房产价格依然相当虚高�！八孀殴腋骼喾康夭叱鎏ǎ衲攴考壅褰世硇曰毓楹统山桓此战锥�。”
中心城区的房子最好留给年轻上班族
建言者：市政协委员万雯娟\(上海爱建股份公司房地产分公司总经理\)
一边是老年人在中心城区内独守老公房，一边是年轻人买不起市区内的房子。针对这一问题，来自民建的市政协委员、上海爱建股份有限公司房地产分公司总经理万雯娟提议，上海可以借鉴国外经验，由政府牵头大力发展建设郊区的“老年社区”。
万雯娟建议说，中心城区内独居的老年人可以将自己的房产以信托方式卖给国家，然后集中住进政府兴办的“老年社区”，“老年人在‘老年社区’内可以享受到医疗、护理、旅游等方面的统一服务，另外在社区内老年人还可以加强相互之间的交流。”
万雯娟表示，之所以会有这个想法，是因为自己最近听说了身边的一个故事：一位独居阿姨因病在家去世，邻居直到第二天才发现。
“中心城区内独居的老人数量很大，我们现阶段的扶助措施，相对来说治标不治本。”万雯娟表示，老年人对交通的需求相对较小，搬到郊区环境更好的地方居住不会影响老年人的生活和治疗，“腾出的住房空间能解决不少在市区内上班市民的住房刚性需求。而老年人将房产信托后，每年的利率收益足以让他们支付‘老年社区’的租房费用。”
万雯娟还表示，自己在美国和日本都看到了许多成熟的老年社区案例，“对日渐国际化的上海来说，四个左右的大型‘老年社区’是未来社会养老的发展方向，也能起到市区房源的合理调配。”
放宽容积率，中心区棚户旧区一定能改造好
建言者：市政协委员朱建国\(上海大统房地产开发有限公司总经理)
对目前楼市出现的持币观望状态，来自民革的市政协委员、上海大统房地产开发有限公司总经理朱建国表示，相比全国房价，上海房价的水分比较小。
朱建国透露，在今年“两会”上，自己提出的一项提案《攻坚克难，消灭城市“补丁”———关于解决本市中心城区小地块旧区改造难》———就是希望有关部门放宽政策，鼓励加快中心城区的棚户区改造，由此提升相关地段的房产价值。
“比如镇宁路靠近万航渡路，还有延安路旁的陶家宅地区，都是繁华城区中的棚户旧区，非常‘醒目’。”
朱建国表示，自己的提案就是针对卢湾、黄浦、静安、徐汇等中心城区内存在的棚户旧区。
对于这些历史遗留下来的“补丁”，朱建国表示，一个重要原因是，目前商业办公楼宇容积率导致开发商难有盈利空间，“如果政府可以秉持‘特事特办’的原则，根据每个地块的特定条件把容积率要求适当放宽，则可推进这些死角地区的改造�！�
对于这些“补丁”地区的旧房改造，朱建国表示，因为地块狭小，开发商在开发时可个性化开发，“加上这些旧房处在黄金地段，只要政策放宽些，就一定可以建出外形美观，并且性价比高的微型楼盘。”
“这些地块不大、所需单个项目资金小，投资建成的速度也快。与此同时，摘除这些‘补丁’，也会让周边的房地产项目升值。”朱建国表示。(李芹 阎云飞 谢磊 李欣欣)
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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