预期中的政府对房地产业出手救市终于在10月22日到来,降税、降息、降按揭首付等措施,是10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的执行和体现。然而,从国内外大背景看,本次新政只是中央政府一揽子刺激经济举措的组成之一,而并非单一为挽救困顿中的房地产业而出台。

　　实际上,准确解读此次国务院会议精神,可以令我们更好地理解中央政府对房地产领域宏观调控政策调整的目标所在。温总理的三句话关键点在于:一是加强低收入群体的住房保障,这是有利于疏解社会矛盾的关注民生举措；二是通过政府在税收上让利,减低商品房交易双方的成本,而在房地产开发环节的税费减免,并未提及；三是支持居民购房,着眼点在于鼓励购房自住者,至于用于投资投机的,则不在这范围之内。

　　综合以上几点,可以看出中央经济工作会议新精神在房地产调控领域的体现,旨在鼓励以首次置业、改善性自住换房置业的刚性需求,将这股对于房地产市场稳定健康发展有利的潜在购房力量激发出来,而并不鼓励具有破坏性力量的投机性购房行为。一味以刺激成交量为目标的救市,并不是楼市调控转向的目的。救市救的是自住型刚性需求,而不是高房价。

　　从此次新政内容分析,对个人首次购买90平方米及以下住房的,契税下调到1%；首次购房和改善型购房贷款,最低首付款比例下调至20%,贷款利率最低调至0.7倍；个人住房公积金贷款利率也同时下调。这些措施明显针对有刚性需求的购房者。

　　如果业内为政府救市信号而欢欣鼓舞,进而判断房价将回升,很可能过早乐观。专家们已纷纷指出,过去的高价位是投资需求,并不是正常反映家庭的收入。在目前投资性购房者已退出市场的情况下,房价仍是15倍到20倍的家庭收入的状况,是无法维持的。在房价无法降到可以承受的区间时,即使再多的政策利好鼓励,刚性需求也无法被激发。

　　成交数据正在证明这一点。以国庆黄金周广州楼市成交数据为例,郊区低价盘仍然牢牢占据成交量前几位,并且将近几个月来广州市商品房成交均价一路拉低。当政府“救市”只为鼓励自住型刚性需求,而刚性需求要求合理降价的时候,开发商们期待“救市”信号会令房价止跌回升的预期很可能会落空。