为何对楼市调控越多，房价越升？关键一条是还没有清醒认识到住房资产的性质。住房资产已经不是简单的商品和投资品，还直接变成了证券类金融资产。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。 ——王育琨(首钢研究院企业所所长)

　　1985年我国城镇住房20亿平方米，当时研究的实现住房商品化方案是，200元卖给个人，住宅价值总额为4000亿元。2007年，城镇住宅总量达110亿平方米。现在住房价格在许多城市都达到了2万元/平方米，如果折中算，全国平均也达5000～6000元/平方米。这样住房资产总值达到50万亿～60万亿元。而如果依然按1985年的200元计，住房资产总值为2万亿。

　　从2万亿到50万亿～60万亿，这就是住房商品化以来，全国住房资产膨胀的总幅度。不能简单说房价上升是泡沫，水分太多。中国住房资产的大幅度增值，并不简单是地方政府卖地、开发商黑心、炒房团捣乱、政府调控乱弹等的综合作用。这实际上还暗含着一个根本性的转换。

　　在新中国成立以后，中国财富主要是掌控在国家手中。近年来不动产和股市价值倍增，成了国家财富向居民手中转化的重要途径。60万亿房产就是居民财富丰度的指示器。尽管居民对市场上的高房价有抱怨，但是住房价格一旦跌落，抱怨的声音会更强烈。因为房价跌落等于居民手中财富贬值。要深刻认识其中的奥妙，有必要对住房资产的性质进行界定。

　　住房资产有着双重属性，既有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。我国在住房商品化过程初期，一种对住房需求简单化的理解，错把商品化当成了万能解药，住房需求问题被严重地忽视和误导了，政府从住房保障责任中退出了，由此导致一系列的混乱和无序。现在政府已经认识到了其中的偏差，把住房保障纳入了政府计划，并推出了限制城市住宅面积的合理做法。

　　但是，政府对楼市调控越多，房价越升。为什么？我认为关键一条是还没有对住房资产的性质有清醒的认识。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。

　　20年沧桑巨变，住房从福利品到商品，再到投资品和金融资产，形成了一个迷人的转换。当前尤其值得关注的是，住房资产不是简单的商品和投资品，还直接变成了金融资产，跟证券直接连在了一起。当人们在讨论住房商品时，许多人惦念的却是作为保障的住房福利品，而另外一些人牵挂的是增值大小的投资品，还有些人直接把它当作证券类金融资产。不同产品归属不同市场，受着不同规律的制约。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。

　　中国住房兼具了商品、金融、社保等的多重属性，住房的金融属性反映了房地产已经转型为投资市场的一部分，个别城市住房投资属性的强化有使中国楼市成为世界上最大博彩游戏的倾向。经济学家武建东分析，如果炒楼团和投资者的住房进行比较集中的转让对冲，将有可能构成10万亿元人民币以上的巨大资产流动，仅以目前不到17万亿人民币的居民储蓄难以完成均衡的市场转换传导。

　　在这些突然多出来的金融资产中，有很大一部分是居民以房屋抵押从银行贷款出来炒股。随着住房资产的增值，原来100万元的房产，可能估值为200万元。把房产抵押到银行，可贷出200万元的资金炒股。这样，原来20万元的现金，就变成了200万元，膨胀了10倍。而且，这部分抵押房屋的贷款中，还有很大一部分是居民过去的住房资产，一直就没有在市场上体现过。但是也根据住房市场的价格进行了估值，并贷到了所需要的款项。这部分金融资产，纯然是由居民手中的实物资产转换而来的。

　　去年以来股市一直上涨，许多居民抵押房屋得到贷款再投入股市，居民资本原始积累，在这个大牛市中得到了实现。现在股市牵动的不只是投资者的心，还有人们的基本居住保障的心。如果股市来一个大跌，居民还不上银行的贷款，银行就可能要把抵押的房产收回去。这样的个案如果发展到一定程度，社会的稳定性就成问题了。原因在于这种财富体系的脆弱性和不稳定性。

　　因此，由于其多维的资产属性，60万亿房产是祸是福的问题已很难轻易界定。