上涨7.1%，昨天国家发改委发布的今年6月的房屋销售价格创下两年来历史新高。当人们习惯于看到房价不断上涨后，又让人回想起从去年开始的国家几次对房地产领域的宏观调控措施。但无论是新旧“国八条”还是“国六条”均没有浇灭全国房价上涨的热度，此时我们不禁要反思房价为何对一次次的强力调控无动于衷。
6月份全国房价上涨7.1%
昨日，来自国家发改委的最新统计数据显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。其中，深圳房价指数同比为115.9，居首位，北海以111.8紧随其后，北京以109.5位居第三。
购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点，且所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，一改以往有涨有落的局面，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。
二手住房也不甘示弱，其销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。
相比之下，非住宅商品房销售价格略显理智，同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
调控反思
调控是在“踩着油门刹车”
“踩着油门刹车！”被问及对近两年房地产宏观调控的评价，国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣给出了这6个字，因为土地批租、高额税费和银行贷款是驱动房价上升的根本问题。
目前所有的房地产宏观调控政策都没有解决上述问题，一些政策如严控土地闸门、清算土地增值税等，结果还在一定程度上加大了房地产的开发成本、导致供应减少。
“即使现在房价下降20%，普通老百姓还是买不起房。房价下降只会对有钱人有利�！痹诹醺Ｔ蠢�，房地产宏观调控的方向一开始就有问题，在“居者有其屋”观念的误导下，本买不起房子、本不该买房而是租房的人，都加入了买房的队伍。在需求和供给不平衡的情况下，房价自然会涨。
“国家并不是单纯地在调控房价。国家的本意是想稳定房价�！敝泄甘芯吭鹤页掠迅蚣钦弑硎�。他认为，国家目前也做不到把房价调控下来，只能解决一些房地产市场规范方面的问题，如投机炒房、违规用地等。
购房供需矛盾未得到缓解
陈友根指出，房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段。一边是城市化进程的加速，大量人口涌向城市，一边是有限的土地，导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。
除了全国土地总量的有限性以及来自�；じ匦枨蟮南拗�，住房供应的紧张可能另有原因。据陈友根了解，虽然国家一再地限制和打击囤地行为，但仍有不少的土地在出让后一直处于闲置状态。而国家收紧地根的措施也在一定程度上减少了住宅的供应，加剧了供需矛盾。此外，人民币升值的预期又吸引了炒房者。
“房地产价格的上涨，主要还是受供需的影响，新增供给没有出来�！北本┲性康夭陀邢薰臼谐⊙芯坎孔芗嗾抨爬は蚣钦弑硎�，从目前经济适用房、普通商品房出售时摇号排队现象严重就可以看出，目前市场的供应显然无法满足需求。
张昱坤指出，目前土地市场上一些住宅开发用地虽然已经出让，但真正的潜在供给还没有形成。而且好多出售的项目都是老楼盘的后续部分，新盘很少。
北京大学房地产研究所主任陈志强表达了类似的观点：“从北京来说，北京市场土地供应明显减少，而需求没有减少，这样供需关系变了，价格自然会有变动�！彼徊街赋�，房地产市场的供应减少和国家调控有关系，一些调控措施延缓了房地产项目的上市时间，对供应产生了影响，从而直接影响到房价
走势判断
房价上涨将保持惯性
对于未来房价的走势，陈友根表示很难给出一个明确的判断。他解释说，奥运会等大型的活动将成为拉动中国经济发展的重要增长点，目前人们对中国经济的走势非常乐观，导致中国尤其是北京等大城市的房地产需求非常旺盛。一旦这些活动结束了，中国经济增长缺少拉动，一定会在房地产市场上有所反映。
对于连续高企的房价增幅，陈志强表示，从房地产调控来讲，房价是最受关注的调控指标。但是调控还有其他的目标，比如说改善供给结构，普通商品房、中小户型房源是否增加，市场次序是否规范等等。不能单纯从房价判断整个调控。从未来的市场来看，随着房地产调控政策的逐步落实以及迟滞时间过去之后，供应量逐渐释放，会对市场上房价的上涨起到抑制的作用。
政策建议
物业税应尽早落地
目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。
刘福垣建议尽早开征物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。物业税则属于财产税，在房屋的持有环节征收。一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。
李文杰也呼吁加快开征物业税，他认为物业税的比率可以设置到40%至50%，以抑制投机性质的购房。
在我国物业税的呼声由来已久。刘福垣认为，物业税之所以一直难产，在于既得利益集团的阻碍，“有钱、有权人都是大房子、多套房子的拥有者，当然不愿意开征物业税”。
陈友根指出，开征物业税要事先确定好征税的条件，要设置一个人均住宅面积的标准，不超过这个标准的可以免征物业税。他认为比较合适的标准是人均30平方米左右。
随着物权法的通过，有关物业税的讨论进一步升温。日前从深圳市地税局传出消息，深圳将成为开征物业税的试点城市之一，但是具体的实施时间目前尚未得知，目前物业税的开征尚在调研之中。
用经济杠杆提高工业用地利用率
“一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积�！敝泄缈圃撼鞘蟹⒄褂牖肪逞芯恐行慕淌诶罹肮ㄒ榇恿椒矫娓纳仆恋毓┣蠊叵档慕粽�。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。
在人多地少、耕地紧张的情况下，18亿亩耕地成为不可逾越的红线。李景国表示，一直以来，工业用地普遍低价甚至零低价，获得成本低导致粗放用地，很多工厂甚至只有一层。根据他对东南沿海某地区工业区的调查，所调查企业平均建筑容积率只有不到0.5，土地集约利用空间较大。他建议要切实落实工业用地出让最低价标准，用经济杠杆提高集约利用程度�！八孀殴ひ涤玫氐丶鄣纳险�，提高工业建设用地的容积率和土地利用效益，必将成为解决工业用地紧张的重要举措�！�
减少农村居民点人均用地
此外，在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少。李景国指出，实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。有数据显示，2004年底全国村庄建设用地2.48亿亩，占全国建设用地总量的比例高达52.4%。
李景国表示，目前新农村建设已经开始，可以借这个机会调整农村居民点人均用地过多的情况�！肮丶且贫ㄓ行У慕背痛胧�，对缩减或者是因迁移到城市腾出宅基地的农民，要给予住房的保证并提供就业机会，保证其发展；对多占宅基地或者是迁到城市后仍未腾出宅基地的农民，可以适当征税�！�(赵艳红 丁蕊)
