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北京限价房到底限制了谁? 谨防投机者趁虚而入
2007年04月10日 10:50 来源:中华工商时报

  限价,在一个正常的市场经济体中,肯定是一个非正常的手段,因而,只能用于一时,不能用于长远。

  在计划经济时期,所有商品的价格都由政府说了算,因为政府集生产者、销售者、管理者于一身,完全有资格说了算,即使价格扭曲、供求失衡都可以忽略不计。但在市场经济条件下,除了公共产品以外的商品价格应该由市场说了算,因为政府不再是公共产品以外商品的生产者、销售者,只是一个管理者,管理者的职责是制定规则,保证所有市场主体的平等地位,保证公平交易的市场环境,同时,对市场经济中的弱势群体履行社会保障的职责,以维护社会的和谐和公平正义。

  假设出现市场机制失灵的非常情况,政府要限制房价上涨,只有两个办法,一是大量抛售商品房,二是直接采取限价措施。商品房是不动产,不可能通过区域调剂,平衡供求关系,因此,前者需要政府出手,大量建设商品房才有可能,而后者只有限定市场上所有商品房的价格才有可能。而现在的措施表明,政府既没有大量建房抛向市场,也没有把所有商品房价格限死,而是人为地限定压低部分商品房的价格,结果只会扭曲价格信号,为未受限制的商品房腾出空间,为受限制的商品房的投机活动创造条件。这与政府推进市场经济的愿望显然是相悖的。

  而限价房,更进一步,它不仅限定压低价格,而且,是在首先保证政府土地收益的前提下,通过割裂市场,人为地限定压低价格。实际上,是与民争利,很可能以失败告终。何出此言?

  如果政府真的希望通过限价房降低房价,那就应该从源头到下游各个环节都做出牺牲。首先,在土地出让环节,降低土地出让金,也即降低政府从土地上获得的收益;在开发环节,降低开发成本,包括降低资金成本,减少或降低政府税费收入。其次,开发商降低自己的利润。最后,在销售环节,购房者的成本也要有所下降,比如,按揭利率是否可以降低,成数是否可以提高,税费是否可以少交一些,税率是否可以降低一些,这都需要政府进一步让利于民。

  但目前的限价房,由于土地成本几乎与商品房接近,建安成本也不会有变化,税费种类依然如故,税率也未降下来,购房者要付出的税费也就很难减少,因此实际房价并没有明显的优势。已有消息说,成都市首批推出的6000套限价房,价格比同等地段的普通商品房相差不大,而手续更为繁琐,申购条件更为苛刻,因此,很多具备购买条件的人选择了放弃。

  由于限价房,限制了本该购买限价房的购房者,市场反应冷淡也在意料之中,不仅如此,由于开发商利润受限,很多人还担心开发商偷工减料,影响工程质量,还有人担心,民营开发商利润减少风险增大之后,不能像国有开发商那样,可以从政府得到别的好处弥补损失,因此,只好被迫退出市场,从前不久进行的限价房土地招标来看,此说并非空穴来风。由于有条件购买限价房的购房者受到限制,因此,一些并不需要限价房的人可能乘虚而入,使得限价房很可能重蹈经济适用房的覆辙,成为权势者的天堂。由于限价房户型有限,供应量也有限,政府很快会发现自己处在进退两难的境地:除非大量供应限价房,否则通过限价房拉低房价的政策初衷就可能落空。(陈雪根)


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