楼市虚假回暖调控不会放松

2010年09月16日 09:43　来源：金融时报　

　　进入9月，有关楼市回暖的消息接连呈现，眼下，房地产市场似乎又到了一个十字路口，有关各方正面临复杂抉择。房地产商是降价还是提价？购房人是观望还是出手？调控政策是放松还是加码？不过，在“回暖”这一敏感词刺激着各方脆弱神经的同时，我们有必要追问一句，楼市真的回暖了吗？

　　笔者看来，所谓“回暖”，更多的是一种假象，是利益集团炒作、媒体盲目跟风和消费者恐慌情绪共同制造的一个幻景。仅从成交量上看，的确有所回升，但这种交易量的回升并非真正的回暖。

　　其一，交易量回升是开发商“以价换量”的结果。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平，价格仍呈下跌态势。以笔者所在的天津市为例，2010年8月新房成交面积81.41万平方米，环比7月增长11.19%，成交均价9526元/平方米，环比7月却下降了4.29%，可见交易量的上升是开发商降价促销的结果。实际上，价跌量涨也是人们普遍愿意看到的结果，如果房价能够下降一半，成交量或许要翻倍，我们期待着这样的“回暖”。

　　其二，成交量环比上升，是建立在前期较低指标的基础上。以天津二手房为例，今年4月至8月，成交套数分别为9144套、4744套、4607套、4505套和5361套，尽管8月环比有所回升，但与4月相比，仍然不到后者的60%。8月之所以能有所回升，与此前几月成交大幅下滑有关，从5月开始，成交套数就已被腰斩，此后几月连续阴跌，8月的小幅回升，可视为正常波动。

　　其三，成交量的回升背后存在需求结构的改变。据天津一些中介机构介绍，目前市场主力交易人群是刚性需求客户，房型方面则是总价较低的中小户型最为热销，而投资投机性购房者则因成本和市场预期等因素，出手相当慎重�？杉�，成交量回升的背后是成交结构的趋向健康，房地产市场在国家“抑制不合理住房需求”的政策引导下，正在远离投资市场特征，回归消费市场本性。以自住需求为主的成交量的提升，有助于房价趋向平稳。

　　其四，“回暖”恐慌的出现，背后存在着利益集团推动和媒体盲目跟风炒作的非理性因素。记得5月初，“新国十条”出台不久，媒体爆出了“北京房价一周下跌近8000元/平方米”的爆炸性新闻，事后证实，那是由于新政影响下北京新开盘项目大幅减少，位置较远、价格较低的项目集中成交拉低了整体成交均价所致。当前，这样似是而非的新闻在媒体上不时出现，成交回升、新盘“日光”等消息就不排除有断章取义、跟风炒作的因素，而能量巨大的房地产商等利益集团释放虚假信息、误导媒体公众的种种行为也是屡见不鲜。

　　值得注意的是，一边是“回暖”消息甚嚣尘上，另一边却仍有呼吁放松调控的声音频频出现。如果楼市“回暖”，又何需放松调控？看来杂音背后必有玄机。呼吁放松调控者的主要理由是担心影响经济，房地产拉动经济俨然已成不需证明的真理，然而，笔者认为有必要澄清的是，“房地产拉动”不等于“高房价拉动”。房价下降，交易量上升，只会压缩房地产商利润空间，而不会影响经济发展。如果使房价回归到合理价位，保证大多数普通民众买得起房，保证交易量维持适当水平，这同样能够起到拉动经济的作用，而且是效果更好的拉动。相反，如果房价长期脱离普通民众支付能力，那么，房地产市场将逐渐挤出自住需求者的参与，使楼市交易者中炒房者比例越来越大，买房只是为了转卖，这反倒会削弱房地产对家电、家具等诸多行业的拉动作用。而且，房价过高还将对居民其他方面消费需求造成抑制，产生拉动内需的零和效果。

　　应该看到，尽管经济发展面临一些两难局面，但2010年毕竟不是2008年，此轮楼市调控绝不会半途而废。一是形势不同。2008年面临国际金融�；现爻寤�，因全力保增长而“误救”了理应经历一次调整的中国楼市，但现在我国经济已经企稳回升，总体形势良好。二是政策重点和力度不同，此轮调控抓住了“投资投机性购房需求”这一要害，命中了近年来房价疯涨的病根，并且用了史上最强的政策力度。三是政府决心不同，“新国十条”出台以来，从国务院到各部委，始终坚持一个声音说话，近来每有各种杂音出现，各部委都第一时间进行澄清，调控决心可见一斑。四是舆论环境不同。经历了2008年的曲折调控历程，当前社会舆论对调控政策的执行力度甚为敏感，如调控出现松动，将引发社会舆论和公众的不满，也将极大地损害政策公信力，国家有关部门必然十分慎重。

　　前两年楼市低迷，有人呼吁“买房就是爱国”，而在当前楼市调控的关键期，我们则应强调，坚持调控就是爱国，保持信心就是爱国，不炒房就是爱国。相信只要保持政策力度，房价的合理回归必会到来。作者：李庶民

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