银行压力测试不搞一刀切房贷政策须严格执行

2010年08月06日 07:05　来源：上海证券报　

　　银监会有关负责人５日就第三套房贷及房地产压力测试有关问题表示，银监会将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决遏制投机投资性住房贷款需求，及时严厉查处各类违法违规行为。同时，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　8月5日，上海证券报记者从多渠道了解到，银监会近日要求各商业银行持续开展房地产压力测试，尤其是房价跌幅较大的地区，可适当提高压力测试幅度。监管部门还要求，对与房地产关联度较大的钢铁、水泥、建材等行业，也要进行相应的压力测试。

　　另外，银监会近日再次要求商业银行严格执行第三套房贷的有关规定。对暂未出台明确暂停第三套房贷发放文件的地区，商业银行必须上收第三套房审批权限到总行，同时，三套房首付比例和利率水平都要较二套房有较大幅度的提升。

　　针对“银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷”的传闻，银监会有关负责人表示，银监会将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决遏制投机投资性住房贷款需求，有效满足自住住房贷款需求，及时严厉查处各类违法违规行为,确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。

　　三套房贷：沪深杭“应该”暂停

　　国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）明确，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。但据记者了解，由于相关部门一直未将符合“国十条”条件的“地区”予以明确，因此，银行在执行“国十条”的过程中地区差异较大。

　　其中，北京市政府在“国十条”出台后，发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　但多数城市并没有像北京一样态度明确。不过监管机构多次明确要求，商业银行必须从风险防范的角度出发，严格执行“国十条”的有关规定。因此，除北京外，事实上房价上涨过快的上海、深圳、杭州等城市，商业银行也应该暂停第三套房贷。

　　严格执行不容“擦边球”

　　权威人士指出，对于已出台规定的城市，商业银行必须按照所在地政府的有关规定发放房贷。暂未出台明确的暂停第三套房贷发放文件的地区，商业银行也必须上收第三套房审批权限到总行，同时，三套房首付比例和利率水平都要较二套房有较大幅度的提升。要严格执行相关政策，不能打擦边球。此外，商业银行还要对在这些地区的房价变动、风险情况做到“心中有数”。

　　该人士同时指出，商业银行要统计各地2006年至今的房价上涨情况，经过比较，哪些属于“国十条”所指的“房价过高、上涨过快、供应紧张”的地区，是显而易见的。在这些地区，商业银行要根据“国十条”的有关规定，从自身的风险控制角度出发，自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。

　　记者调查发现，按照北京市政府的有关规定，北京大部分银行目前都已暂停第三套房贷的发放，但部分银行依据“国十条”中要求的“商业银行了根据风险状况”仍然有少量投放。

　　一位股份制银行宁波分行的人士表示，今年以来，第三套房贷的发放很少。一方面是因为要求更为严格，另一个客观事实是，在楼市调控的背景下，第三套房贷的需求也在减少。

　　压力测试：“适当”提高幅度

　　昨日，一则“银监会要求银行新一轮压力测试考虑房价跌60%的情境”的消息引发关注。记者从部分商业银行了解到，银监会确实要求商业银行持续开展房地产压力测试，但不会“一刀切”。尤其是房价跌幅较大的地区，必须做好跟踪分析，同时，可适当提高压力测试幅度。

　　银监会相关人士表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。一位消息人士也指出，商业银行应根据当地房价变动的情况，选择确定自己的压力测试幅度，而不会采取“一刀切”的措施。

　　银监会相关人士也强调说，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。银监会主席刘明康在7月份召开的“第三季度经济金融形势分析会”上明确强调，要进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

　　对开发商进行 “名单式”管理

　　由于银行体系与房地产上下游行业的贷款余额较大，其风险状况与房地产市场密切相关。因此，监管部门要求，对与房地产关联度较大的钢铁、水泥、建材等行业，也要进行相应的压力测试。

　　据市场传闻，前期银行压力测试结果显示，在房价下降30％、利率上升108个基点重度压力测试情况下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20％。而农商行的损失率增加会再增高一成，不良率也会有较大幅度的上升。不过，据消息人士透露，由于个人住房按揭贷款的平均剩余成数约在50%左右，因此，总体来说，房价下跌所引发的不良贷款风险可能没有想象中严重。

　　另外，由于近期部分一线城市出现了量价齐跌的现象，部分房地产商资金链断裂。为此，监管部门明确要求，确保房贷政策的延续性，做到政策不放松。一方面，要控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，管理好贷款流向。另一方面，要管理好开发商的风险。商业银行要对开发商进行名单式管理，要密切配合国土部，对闲置土地进行排查。（记者苗燕周鹏峰）

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