在“金融海啸”冲击下，管理层近期几乎每天都有刺激经济方案出台。最新出台的“地产新政”昨天刺激地产股逆市走强，不过大型机构认为政策对地产股的实际效果仍有待观察，而对于银行股来说短线有负面影响。

　　昨天，申万房地产指数上涨了3.86%，在各行业指数中处于涨幅第一位。其中，上海新梅、中粮地产、招商地产、苏宁环球在成份股中涨幅居前，分别上涨了10.07%、9.94%、9.79%和9.42%。港股方面，中资地产股也受到政策提振，中国海外发展逆市升8.11%。

　　境外投行：

　　彻底扭转市场还看后续政策

　　摩根士丹利表示，对新出台的措施略感意外，这显示出政府解决房地产市场问题的迫切性，不过，此次政策的重心针对首次购房者，虽然这体现出政府出台政策的重大转变，但新举措不太可能彻底扭转低迷的市场信心。

　　高盛指出，内地新推出稳定楼市措施，尤其是放宽住房按揭政策将有正面影响，新按揭政策较他们的预期更早推出且更为积极。高盛表示，内地推出救市措施，将有助于防止未来数月内地价和楼价急速下降，并预测短期内香港股市的内地房地产股将呈现反弹，但此类股票的股价表现仍取决于内地会否持续推出积极的救市政策，以及是否能改善置业人士的购买能力以恢复成交量。

　　中金公司：

　　刺激股价恐难持久

　　中金公司则表示，股价刺激恐难持久。中金认为，10月22日，财政部、发改委等七大部门就完善第四季度政府保障民生工作安排公布了系列政策，其中有关房地产政策的调整尤其引人注目。国际经济环境恶化日益明显，政府保增长政策用心良苦：利好房地产，但政策实际效果具有不确定性；银行净息差受挤压，风险控制难度加大，对于银行的影响偏负面。总体上，中金认为政府的系列措施难以扭转经济周期方向，企业盈利进一步下滑的趋势不可避免。他们还建议投资者仍需谨慎控制仓位，保持灵活性，在经济刺激政策带来的股市阶段性上涨中减持，而在宏观数据或企业业绩走弱带来的进一步下跌中增持。

　　中金特别指出，财政部出台的政策中第三条比较重要。该政策规定：金融机构对购买普通自住房和改善性普通自住房提供的按揭贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，以及最低首付款比例下调20%”。中金认为，此政策不仅是对普通购房者放松政策，而且对改善性普通自住购房者购买“二套房”有一定解绑作用。虽然政策细节还有待进一步出台，但总体而言这一思路比较清晰。他们认为，此次调整在税费上低于市场预期，按揭利率及比例下调则超过市场预期，政策放松短期内对行业影响有限。中金维持原先的“政策放松不改变行业下降周期”的判断，预计未来国家仍将会出台更进一步的政策来稳定房地产市场。中金认为目前地产板块估值水平较低，建议投资者以波段操作为主；长线投资者可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。

　　中金分析说，按揭贷款利率浮动区间调整将降低存量按揭贷款收益率，对银行短期内有负面影响，会减少其在明年的盈利3到15个百分点。目前，5年以上贷款基准利率为7.47%，利率下限扩大15%相当于按揭贷款利率下降了112个基点。如果这一调整明年年初生效，将使银行的净息差下降，从而对明年的盈利产生下降3%～15%的负面影响。至于对银行的长期影响，则取决于房地产成交量能否回升以及房价能否稳定。

　　在经济下行周期，银行面临净息差下降、手续费收入增长放缓、资产质量风险上升的挑战，因此在宏观经济预期见底之前很难期待反转，银行股的机会只能是跌出来的机会。目前，H股银行股除工行外均在接近买入的估值水平，A股银行股距离买入点还有10%～20%的空间。(吕一冰)