中新网1月17日电 据上�！肚嗄瓯ā繁ǖ�，宏观调控对2005年上海楼市的影响不言而喻，全年商品住宅成交量为三年来的最低。中原地产2005年度报告指出，2005年商品住宅市场1771万平方米的成交量为三年来最低；2006年商品房市场总体将延续2005年2季度以来的趋势，预计在2005年年底的基础上，上海的住宅价格将有一个惯性下跌然后趋稳。

　　今年住宅继续供过于求

　　过去的2005年，商品房批准预售与登记预售面积分别比上年下跌..7%与36.8%，其中商品住宅市场受到宏观调控的影响尤为严重，尽管有价格相对低廉的配套商品房支撑，全年住宅成交量仍为3年来的最低，1771万平方米的成交量甚至低于楼市上一轮低潮时2001年的水平。

　　商品房价格的走势一直是焦点。中原地产认为，商品房价格的下调在2005年底出现了短暂的停滞，但是供过于求的压力使得降价的趋势在2006年显得不可避免，特别是在一些供应量充足的区域，价格的继续下行已经初露端倪。

　　中原地产预计在2005年底的基础上，上海的住宅价格将会有10-20%的降幅，与2005年的峰值相比，房价下跌超过30%不会有太大悬念。

　　部分楼盘可能跌出“高档”

　　高档公寓住宅(均价不低于18000元/平方米)在2005年的供求变化起伏较大，第一季度(2月春节前后一向是交易淡季)总体来说需求非常旺盛，但是随后宏观调控政策的出台使得成交量极度萎缩，直到调控政策不再出台之后市场交易才开始缓慢恢复。年底之前，市中心部分楼盘价格逐渐跌至18000元/平方米以下，高档公寓的供求量都有所减少。

　　2005年高档公寓市场在下半年第三季度的表现出人意料，特别是豪宅成交的显著上升显示出这个市场特有的稳定性，但是客户范围的狭窄也限制了这个市场的进一步发展。中原地产认为，2006年的高档公寓市场不容乐观，无论是投资还是自住，其最终消费客户人群总是限定在一个较小的群体，而现在高档公寓市场同普通住宅一样也面临着严重的供应过剩，部分楼盘在价格上可能会跌出“高档”的行列。(江敏)